Las pequeñas empresas son clave para el éxito continuo de RTP

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Por Dan Barkin

Larry Pickett Jr., director ejecutivo de RxDataScience Inc., tenía un problema común a las nuevas empresas: quedarse sin espacio. Su empresa, que procesa datos para proveedores de atención médica, empleaba a tres trabajadores en el tercer piso del edificio 800 en el campus fronterizo, un grupo de edificios de la década de 1980 en Parque Triángulo de Investigación Utilizado por primera vez por IBM, pero ahora convertido en un centro de coworking empresarial.

Necesitaba espacio para 10 empleados más, pero los 800 estaban alquilados. Pickett iba a tener que mudarse después de sólo tres meses, lo cual odiaba porque le gustaba el ambiente funky del Frontier.

"Me entró el pánico", recuerda. Acudió a la gerencia de Frontier, quien le propuso una idea: en el primer piso había una sala de almacenamiento de 700 pies cuadrados.

“Y dije: 'Bueno, no sé si eso será suficiente'. Y ellos dijeron: 'Bueno, entonces derribemos el muro y salgamos un poco más lejos'.

“Dije: 'Lo aceptaremos'”.

La respuesta impresionó a Pickett, quien califica al personal de Frontier de “creativo y orientado al cliente”. Pero no fue tan sorprendente.

Parque Triángulo de Investigación se construyó basándose en la grandeza: es el parque de investigación suburbano más grande de Estados Unidos por superficie, y las multinacionales dominan su base de empleo. Pero en los últimos años, los funcionarios del parque han agregado espacios de coworking para atraer nuevas empresas y pequeñas empresas.

RTP fue fundada hace 60 años en los bosques y granjas de Durham y Despertar condados. Es 7.000 acres lo convirtieron en el parque de investigación suburbano más grande del país.. Ahora, ha apostado su futuro en nuevas empresas como la de Pickett, luego de una década de trabajo preliminar para una transformación que mantenga a RTP competitivo como meca de la tecnología y las ciencias biológicas. A pesar de su éxito histórico, RTP se enfrenta al desafío de las ciudades centrales densamente pobladas, que son favorecidas por muchos trabajadores tecnológicos.

 

 

"Hay alrededor de 280 empresas en total en RTP", dice Scott Levitan, director ejecutivo de la Research Triangle Foundation, administrador del parque. “Cien de ellos están ubicados ahora en la Frontera. Eso es muy bonito."

Después de años de retraso, la fundación de Levitan ha dado los primeros pasos para crear un centro para RTP. ASe planea un centro comercial, de oficinas y residencial de lujo en Park Center junto a la Interestatal 40, y se espera que la construcción de una tienda de comestibles y restaurantes comience este verano. Durante la próxima década, los funcionarios prevén 1 millón de pies cuadrados de nuevas oficinas, cientos de apartamentos de lujo y un par de hoteles.

The Frontier ocupa la mitad occidental de los 100 acres de Park Center, mientras que el nuevo desarrollo está planificado en el lado este. El nuevo centro de la ciudad será fácilmente visible desde la I-40, dice Levitan.

Los desarrolladores privados están impulsando parte de la transformación del parque: Alexandria Real Estate Equities, con sede en California, ha convertido un millón de pies cuadrados de espacio (incluidos edificios que abandonó el gigante de la ciencia vegetal Syngenta cuando se mudó a un nuevo campus de RTP) en hogares para tecnología agrícola emergente. compañías. Keith Corp., un desarrollador de Charlotte, compró 105 acres para desarrollo especulativo en un terreno que alguna vez estuvo ocupado por Chemstrand Corp., el fabricante de AstroTurf y el primer empleador corporativo del parque.

Luego está el desarrollador de California Karlin Real Estate, cuya filial Parmer RTP compró el enorme campus de GlaxoSmithKline en 2017 después de que el gigante farmacéutico consolidara su investigación y desarrollo en Filadelfia. El gigante farmacéutico ahora alquila varios edificios cercanos para su menor presencia aquí.

Parmer está convirtiendo el antiguo dominio de Glaxo en un campus repleto de comodidades para las empresas que quiere atraer al extremo norte de RTP. Los planes incluyen un centro de conferencias, un pabellón de camiones de comida, campos de golf y más.

El ejecutivo de Parmer, Bart Olds, arrancó las barreras de las entradas a Glaxo en su primer día como propietario que supervisaba 650 acres. “En GSK, dicen '¿Qué?' ¿Y adivina qué? No pasó nada malo”, dice Olds.

Esas puertas eran una parte integral de RTP, uno de los proyectos de desarrollo económico más exitosos en la historia de Estados Unidos, que hoy cuenta con una fuerza laboral de 40.000 a 50.000 personas dentro del parque y decenas de miles más en complejos de oficinas cercanos. Algunas de las empresas más emblemáticas de la tecnología y la ciencia han plantado allí sus banderas. En sus laboratorios han trabajado premios Nobel.

Pero RTP nunca fue un lugar para visitar, a menos que fueras un empleado o tuvieras negocios. Un dicho favorito de Bob Geolas, el predecesor de Levitan como director ejecutivo de la fundación, era que en 7.000 acres no se podía comprar una taza de café.

Hacer girar el barco no ha sido fácil: han pasado más de seis años desde que Geolas, con mucha fanfarria, dio a conocer un plan maestro para revitalizar el parque. RTP todavía está esperando que la tienda de comestibles se ponga en marcha, mientras que Geolas se fue en 2016.

El éxito histórico del parque hace que sea fácil pasar por alto que en sus inicios tampoco sucedió mucho. El consorcio del Research Triangle Institute (ahora llamado RTI International) se formó en 1958 y le siguieron algunas empresas. Pero no fue hasta 1965 que el Instituto Nacional de Ciencias de la Salud Ambiental anunció su llegada. IBM siguió y esos dos anuncios dieron credibilidad al proyecto RTP. Aún así, en la década de 1960, sólo llegaron 20 empresas y organizaciones de investigación. En la década de 1980, el ritmo se aceleró sustancialmente y el parque agregó casi 120 inquilinos más.

A pesar de toda su aclamación, es fácil pasar por alto el sitio que se extiende 8 millas de norte a sur y tiene 2 millas de ancho y está atravesado por carreteras importantes. Los edificios no pueden tener más de 120 pies de altura, y muchos árboles y amplios retrocesos crean un perfil bajo.

Randy Woodson, rector de la Universidad Estatal de Carolina del Norte y miembro de la junta directiva de la fundación RTP, recuerda haber visitado el parque a fines de la década de 1980 cuando era profesor de ciencias vegetales en la Universidad Purdue.

"Siempre me pareció un poco extraño", dice. “Aterrizas en el aeropuerto, conduces hasta allí, atraviesas el bosque y, de repente, hay una empresa. No tiene nada de urbano”.

Esto es un problema porque las empresas de tecnología y ciencias biológicas se sienten cada vez más atraídas por los mercados urbanos, donde creen que las generaciones más jóvenes de empleados quieren trabajar y vivir.

Pero fue más que eso. La revolución de Internet que generó muchas de las empresas del parque, como el gigante de redes Cisco Systems Inc., con 5.000 empleados, también estaba erosionando el principal activo de RTP, a saber, su proximidad a Duke, NC State y UNC Chapel Hill, el trío de universidades que dieron nombre a RTP. Con la capacidad de comunicarse con los científicos a través de videoconferencias y correo electrónico, "realmente no es necesario caminar por el pasillo para absorber este conocimiento", dice Albert Link, profesor de la UNC Greensboro y autor de una historia de RTP en dos volúmenes. .

Además de una mayor competencia, el parque estaba llegando al final de su misión principal de vender bienes raíces porque la mayor parte del terreno ya se había vendido. Woodson se unió a la junta después de convertirse en canciller del estado de Carolina del Norte en 2010. “Estaba claro desde el principio... que la junta estaba empezando a presionar a la organización y a los líderes para que pensaran de manera diferente sobre cómo continuar desarrollando el parque”.

En 2010, la junta encargó un plan maestro y trajo a Geolas de regreso al Triángulo. Geolas había dirigido el Centro Internacional de Investigación Automotriz de la Universidad de Clemson en Greenville, SC, durante ocho años, después de nueve años en el Campus Centennial de NC State.

El plan presentado en 2012 preveía un desarrollo de uso mixto “Triangle Commons” en el extremo norte del parque con hoteles, comercios minoristas, instalaciones residenciales y para conferencias.

Pero todo cambió cuando Geolas se enteró de que el hotel Radisson en la céntrica zona de Park Center estaba en venta. El envejecimiento de las instalaciones había sido un obstáculo clave para los cambios favorecidos por los miembros de la junta directiva de la fundación.

La fundación adquirió los 100 acres por $17 millones, una inversión significativa para una organización que tenía $78 millones en activos netos en ese momento, según declaraciones de impuestos. En febrero de 2014, Geolas dio a conocer el plan del Park Center y, un año después, anunció que había conseguido una promesa de $30 millones del condado de Durham y de los inquilinos del parque para el desarrollo de infraestructura y espacios abiertos. Primero se desarrollaría el lado este de la propiedad. En el lado oeste, los viejos edificios que IBM abandonó después de vender sus operaciones de PC a Lenovo, con sede en China, serían demolidos para dejar espacio a nuevos desarrollos.

Luego, los planes volvieron a cambiar.

Después de que la fundación comprara el terreno del Park Center, Geolas dio un paseo con su esposa por uno de los antiguos edificios de IBM. “Le dije: 'Sabes, este no es un mal edificio. No sé por qué queremos derribarlo. Y ella dijo: 'Bueno, no deberías'.

“Y dije: 'Creemos un ambiente aquí. Creemos un laboratorio de pruebas'”.

Apodado Frontier, ofrecía espacio gratuito en la planta baja del edificio 800 donde cualquiera podía venir y abrir sus computadoras portátiles, y oficinas asequibles para nuevas empresas en los pisos superiores. Sería una buena manera de comercializar RTP tanto para empresarios experimentados que podrían ganar alquiler como para empresas emergentes con más sueños que dinero. Las salas de conferencias, las pizarras blancas y la conexión Wi-Fi gratuita lo hacían atractivo para ambos grupos.

La idea despegó, en gran parte porque la Oficina de Investigación del Ejército se convirtió en el inquilino principal del Edificio 800. Eso hizo posible desde el punto de vista financiero crear el espacio de coworking gratuito y arreglar el resto del edificio para los inquilinos que pagaran, dice Liz Rooks, ejecutiva de la fundación desde hace mucho tiempo y que se jubiló en 2015. El resultado es una mezcla de empresarios que interactúan activamente en el primer piso y Oficinas de investigación militar prohibidas en el último piso de acceso restringido. "A menos que tengas el pase mágico, no podrás llegar allí", dice.

El éxito del Edificio 800 animó a la fundación a renovar otros edificios vacíos en Frontier. El Edificio 600, conectado por una pasarela elevada con la 800, tiene nuevos inquilinos en la planta baja, como el Consejo de Desarrollo Empresarial. CED, un elemento fijo en la comunidad empresarial del Triángulo desde 1984, fue uno de los primeros inquilinos del centro de inicio American Underground en el centro de Durham, pero le gustó la ubicación central de RTP. El 400, que abrió sus puertas en mayo, ofrece laboratorios para nuevas empresas de ciencias biológicas mientras se realizan renovaciones en un edificio adyacente.

Una de las nuevas empresas es la empresa de Ricky Spero, Redbud Labs, que se mudó con sus 13 empleados desde un espacio compartido en el campus de la UNC Chapel Hill. “Queríamos la comunidad que se obtiene en un entorno urbano con la comodidad y el valor de RTP. The Frontier se está convirtiendo en lo mejor de ambos mundos”, dice Spero, quien tiene un doctorado. en biofísica y cofundó su negocio de tecnología de microchips con dos profesores de la UNC en 2010.

Y se suponía que todo ello ya sería un gran terreno baldío, en espera de una nueva construcción en algún momento de la década de 2020.

Mientras tanto, aunque Geolas no está a cargo mientras el parque se transforma (renunció en 2016 para dirigir la oficina de Raleigh de HR&A Advisors, una firma de desarrollo económico e inmobiliario con sede en Nueva York), insinúa algunos de los desafíos. “Las juntas directivas son complicadas, y una junta grande como [la Research Triangle Foundation] es complicada”, afirma.

La incertidumbre provocada por la partida de Geolas se agravó en el verano de 2017, cuando la fundación puso fin a su acuerdo con la firma inmobiliaria Hines, con sede en Houston, que había sido la desarrolladora principal del plan de revitalización.

Levitan, quien fue contratado como sucesor de Geolas en agosto de 2017, dejó en claro que Park Center seguía siendo la principal prioridad de la fundación. Anteriormente supervisó el desarrollo de un proyecto multiuso de $1.500 millones adyacente a la Universidad Johns Hopkins en Baltimore y fue director ejecutivo de desarrollo inmobiliario del Instituto de Tecnología de Georgia en Atlanta.

En octubre pasado, Willard Retail, una empresa de desarrollo de bienes raíces comerciales con sede en Chevy Chase, Maryland, compró 12 acres y se comprometió a construir la fase comercial. Es un comienzo modesto, pero después de casi una década de conversaciones, la construcción finalmente podría comenzar a mediados de este año en la tienda de comestibles y los restaurantes, con pequeñas tiendas y un gimnasio más adelante.

“Parece que ha tomado un tiempo”, dice el presidente de la fundación, Smedes York, ex alcalde de Raleigh y desarrollador veterano, “y así ha sido. Pero cuando esté hecho, queremos que se haga correctamente y con éxito”.

Para finales de 2021, Levitan afirma que se construirán unos 450 apartamentos, aunque ningún promotor se ha comprometido. Sería la primera vivienda en RTP. Una vez finalizado, en algún momento de la década de 2020, dependiendo de las condiciones del mercado, el lado este de Park Center tendrá un millón de pies cuadrados de oficinas, uno o dos hoteles y tal vez 1.000 apartamentos.

Sin duda, la fundación sigue a la caza de empresas más grandes que puedan elevar su perfil nacional. El plan maestro permitiría un desarrollo más denso que, en teoría, podría permitir decenas de miles de empleados más. Y todavía hay algunas zonas sin desarrollar, incluidos cientos de acres en el extremo sur de RTP que, según se informa, Apple estaba analizando antes de anunciar planes de expansión a Austin, Texas.

Justo antes de Navidad, una misteriosa empresa llamada Acute Investments LLC adquirió ese terreno en varias transacciones con la fundación y Fidelity Charitable Gift Fund. El gigante inversor había comprado el terreno antes de decidir renovar los edificios más antiguos que anteriormente albergaban a Nortel Networks Corp. El cabildero de Parker Poe, Bruce Thompson, cuya firma ha representado a Apple y cuyo nombre figuraba en la presentación de bienes raíces de Acute, no ha comentado públicamente sobre la transacción. .

En cualquier caso, los funcionarios tienen la intención de darle a RTP un perfil más alto, literalmente. La altura aprobada para Park Center es ahora de 300 pies, lo que según Levitan es adecuada para un edificio de oficinas o un hotel de 20 pisos. Los términos que se han utilizado a lo largo de los años han incluido “Sydney Opera House” y “Epcot Center”. No exactamente, pero entiendes el punto.

“Así que estos edificios serán puntos de referencia, volando hacia RDU, conduciendo por la 40 [o la autopista Durham]”, dice Levitan. Un modelo es el edificio Iqvia, una de las estructuras más visibles a lo largo de la I-40 con una altura que supera los 150 pies. "Eso es una declaración bastante destacada en 40. Así que podríamos ser treinta metros más altos que eso".

¿Qué pasa con Frontier, que pasó de ser un candidato a ser una bola de demolición a ser un espacio de moda para empresas emergentes en los 50 acres del lado oeste? Probablemente estará ahí por un tiempo. Las mejoras a los edificios Frontier se están realizando con un horizonte de 10 a 15 años antes de que la fundación necesite expandir el sitio y su red de calles, dice Levitan.

Lo que significa que RxDataScience tiene espacio para crecer, aunque probablemente en otro edificio si los planes de duplicar su plantilla anualmente se hacen realidad.

Podría estar al lado del edificio 600, conectado por una pasarela elevada al 800, donde RxDataScience ahora tiene su oficina de almacenamiento reconvertida.

“Solíamos usar ese puente como espacio abierto. Íbamos a tomar un par de sillas”, dice Pickett, el director ejecutivo, “y las llevábamos al puente, y manteníamos conversaciones con los clientes allí mismo.

"A eso lo llamamos el puente hacia el futuro".

Fuente del artículo: Negocios NC