Pienet yritykset ovat avainasemassa RTP:n jatkuvassa menestyksessä

Julkaisupäivä:
Tekijä: BusinessNC 

Kirjailija: Dan Barkin

Larry Pickett Jr.:llä, RxDataScience Inc:n toimitusjohtajalla, oli startupeille yleinen ongelma: tilan loppuminen. Hänen yrityksensä, joka kerää tietoja terveydenhuollon tarjoajille, työllisti kolme työntekijää 800-rakennuksen kolmannessa kerroksessa. Rajakampus, 80-luvun rakennusten klusteri Tutkimuskolmiopuisto IBM käytti ensin, mutta nyt se on muutettu yrittäjähenkiseksi coworking-keskukseksi.

Hän tarvitsi tilaa 10 työntekijälle lisää, mutta 800 työntekijää vuokrattiin. Pickettin oli määrä muuttaa vain kolmen kuukauden kuluttua, mitä hän vihasi, koska hän piti Frontierin funky-tunnelmasta.

"Olin paniikissa", hän muistelee. Hän meni Frontierin johdolle, joka esitti idean: Ensimmäisessä kerroksessa oli 700 neliömetrin varastotila.

"Ja minä sanoin: "No, en tiedä riittääkö se." Ja he sanoivat: 'No, kaadetaan seinä ja mennään sitten vähän kauemmaksi.'

"Sanoin: "Otamme sen.""

Vastaus teki vaikutuksen Pickettiin, joka kutsuu Frontierin henkilökuntaa "luovaksi ja asiakaslähtöiseksi". Mutta se ei ollut niin yllättävää.

Tutkimuskolmiopuisto rakennettiin suuruuden varaan: Se on pinta-alaltaan Yhdysvaltain suurin esikaupunkitutkimuspuisto, ja monikansalliset yritykset hallitsevat sen työllistämispohjaa. Mutta viime vuosina puiston virkailijat ovat lisänneet coworking-tilaa houkutellakseen startup-yrityksiä ja pienyrityksiä.

RTP perustettiin 60 vuotta sitten metsälle ja maatiloille Durham ja Herätä maakunnat. Sen 7000 eekkeriä teki siitä maan suurimman esikaupunkitutkimuspuiston. Nyt se on panostanut tulevaisuutensa Pickett'sin kaltaisiin startup-yrityksiin, kun se on tehnyt vuosikymmenen pohjatyön muutokselle, jonka tavoitteena on pitää RTP kilpailukykyisenä teknologian ja elämäntieteiden mekkana. Kaikesta historiallisesta menestyksestään huolimatta RTP:n haasteena ovat tiheään asutut keskustakaupungit, joita monet teknologiatyöntekijät suosivat.

 

 

"RTP:ssä on yhteensä noin 280 yritystä", sanoo Scott Levitan, puistonhoitajan Research Triangle Foundationin toimitusjohtaja. ”Nyt sata niistä sijaitsee Frontierilla. Tuo on aika siistiä."

Vuosien viiveen jälkeen Levitanin säätiö on ottanut ensimmäiset askeleet luodakseen keskustan RTP:lle. APark Centeriin Interstate 40:n edustalle suunnitellaan tasokas vähittäiskauppa-, toimisto- ja asuinkeskus, jossa ruokakaupan ja ravintoloiden rakentamisen odotetaan alkavan tänä kesänä. Viranomaiset suunnittelevat seuraavan vuosikymmenen aikana miljoona neliöjalkaa uusia toimistoja, satoja luksusasuntoja ja pari hotellia.

Frontier sijaitsee Park Centerin 100 hehtaarin länsipuolella, kun taas uusi kehitys on suunniteltu itäpuolelle. Uusi keskusta tulee olemaan helposti näkyvissä I-40:stä, Levitan sanoo.

Yksityiset kehittäjät ajavat osan puiston muutoksesta: Kaliforniassa sijaitseva Alexandria Real Estate Equities on muuttanut miljoona neliöjalkaa tilaa – mukaan lukien kasvitiedejätti Syngentan uudelle RTP-kampukselle muuttamisen jälkeen vapautuneet rakennukset – kodeiksi kehittyvälle maatalousteknologialle. yritykset. Keith Corp., Charlotte-kehittäjä, osti 105 eekkeriä spekulatiivista kehitystä varten maa-alueelta, joka oli aikoinaan Chemstrand Corp.:n, AstroTurfin valmistajan ja puiston ensimmäisen yrityksen työnantajan käytössä.

Sitten on kalifornialainen kehittäjä Karlin Real Estate, jonka Parmer RTP -tytäryhtiö osti GlaxoSmithKlinen massiivisen kampuksen vuonna 2017 sen jälkeen, kun lääkejätti yhdisti tutkimus- ja kehitystyönsä Philadelphiaan. Huumeiden jättiläinen vuokraa nyt useita lähellä olevia rakennuksia pienemmän jalanjäljensä vuoksi.

Parmer muuttaa entisen Glaxon toimialueen viihtyisäksi kampukseksi yrityksille, jotka se haluaa houkutella RTP:n pohjoispäähän. Suunnitelmissa on konferenssikeskus, ruoka-autopaviljonki, viheriöt ja paljon muuta.

Parmerin johtaja Bart Olds repi pois Glaxon sisäänkäyntien esteportit ensimmäisenä päivänään vuokranantajana, joka valvoi 650 hehtaaria. "GSK:ssa he ovat kuin "Mitä?" Ja arvaa mitä? Mitään pahaa ei tapahtunut, Olds sanoo.

Nämä portit olivat olennainen osa RTP:tä, joka on yksi Yhdysvaltain historian menestyneimmistä talouskehitysprojekteista. Nykyään puistossa työskentelee 40 000–50 000 työntekijää ja läheisissä toimistokomplekseissa kymmeniätuhansia lisää. Jotkut ikonisimmista teknologian ja tieteen yrityksistä ovat nostaneet lippunsa sinne. Nobel-palkinnon saajat ovat työskennelleet sen laboratorioissa.

Mutta RTP ei koskaan ollut paikka vierailla, ellet ollut työntekijä tai ollut liikesuhteissa. Bob Geolasin, Levitanin edeltäjän säätiön toimitusjohtajana, suosikkisanonta oli, että 7 000 hehtaarin alueella ei voinut ostaa kuppia kahvia.

Laivan kääntäminen ei ole ollut helppoa: On kulunut yli kuusi vuotta siitä, kun Geolas paljasti suurella fanfaarilla yleissuunnitelman puiston elvyttämiseksi. RTP odottaa edelleen ruokakaupan käynnistymistä, kun taas Geolas lähti vuonna 2016.

Puiston historiallisen menestyksen ansiosta on helppo unohtaa, että sen alkuaikoina ei myöskään tapahtunut paljon. Research Triangle Institute -konsortio (nykyään RTI International) perustettiin vuonna 1958, ja muutama yritys seurasi. Mutta vasta vuonna 1965 National Institute of Environmental Health Sciences ilmoitti sen olevan tulossa. IBM seurasi, ja nämä kaksi ilmoitusta antoivat RTP-projektille uskottavuuden. Silti 1960-luvulla saapui vain 20 yritystä ja tutkimusorganisaatiota. 1980-luvulle mennessä vauhti kiihtyi huomattavasti, ja puistoon tuli lähes 120 vuokralaista lisää.

Kaikesta suosiostaan huolimatta paikka, joka ulottuu 8 kilometriä pohjoisesta etelään ja on 2 kilometriä leveä ja jota halkoo suuret moottorit, on edelleen helppo missata. Rakennukset eivät voi olla korkeampia kuin 120 jalkaa, ja monet puita ja leveät takaiskut tekevät matalasta profiilista.

Randy Woodson, NC State Universityn kansleri ja RTP-säätiön hallituksen jäsen, muistaa vieraillessaan puistossa 1980-luvun lopulla, kun hän oli kasvitieteen professori Purduen yliopistossa.

"Minusta se oli aina jotenkin outoa", hän sanoo. ”Laskeudut lentokentälle, ajat sinne, kuljet vain metsän läpi ja yhtäkkiä siellä on yritys. Siinä ei ole mitään urbaania."

Se on ongelma, koska teknologia- ja biotieteiden yritykset houkuttelevat yhä enemmän kaupunkimarkkinoita, joilla he uskovat, että nuoremmat työntekijät haluavat työskennellä ja elää.

Mutta se oli enemmän kuin se. Internetin vallankumous, joka synnytti niin monia puiston yrityksiä – kuten verkkojättiläinen Cisco Systems Inc., jolla on 5 000 työntekijää – oli myös murtamassa RTP:n vahvuutta, nimittäin sen läheisyyttä Duken, NC Staten ja UNC Chapel Hillin kolmikkoon. RTP:lle nimen antaneet yliopistot. Kyky kommunikoida tutkijoiden kanssa videoneuvottelujen ja sähköpostin kautta, "sinun ei todellakaan tarvitse kävellä käytävällä omaksuaksesi tätä tietoa", sanoo Albert Link, UNC Greensboron professori ja kaksiosaisen RTP:n historian kirjoittaja. .

Kiristyneen kilpailun lisäksi puisto oli lähellä päätehtäväänsä eli kiinteistöjen myyntiä, koska suurin osa maasta oli myyty. Woodson liittyi hallitukseen sen jälkeen, kun hänestä tuli NC:n osavaltion liittokansleri vuonna 2010. ”Alusta lähtien oli selvää… että hallitus alkoi saada organisaatiota ja johtoa ajattelemaan eri tavalla puiston kehittämisestä.”

Vuonna 2010 hallitus tilasi yleissuunnitelman, ja se toi Geolan takaisin kolmioon. Geolas oli johtanut Clemson Universityn kansainvälistä autoteollisuuden tutkimuskeskusta Greenvillessä, SC:ssä kahdeksan vuoden ajan, sen jälkeen yhdeksän vuoden ajan NC Staten Centennial Campuksella.

Vuonna 2012 julkistetun suunnitelman mukaan puiston pohjoispäähän rakennettaisiin "Triangle Commons" -sekakäyttöinen rakennus, jossa oli hotelleja, kauppa-, asuin- ja konferenssitiloja.

Sitten kaikki muuttui, kun Geolas sai tietää, että keskeisellä Park Center -alueella sijaitseva Radisson-hotelli oli myynnissä. Ikääntyminen oli ollut keskeinen este säätiön hallituksen jäsenten suosimille muutoksille.

Säätiö osti 100 eekkeriä $17 miljoonalla, mikä on merkittävä investointi organisaatiolle, jolla oli veroilmoitusten mukaan tuolloin nettovarallisuutta $78 miljoonaa. Helmikuussa 2014 Geolas julkisti Park Center -suunnitelman ja ilmoitti vuotta myöhemmin saaneensa Durham Countylta ja puistojen vuokralaisilta $30 miljoonan pantin infrastruktuurin ja avoimen tilan kehittämiseen. Ensin kehitettäisiin kiinteistön itäpuolta. Länsipuolella vanhat rakennukset, jotka IBM vapautti sen jälkeen, kun se myi PC-toimintonsa Kiinassa toimivalle Lenovolle, puretaan, jotta uusille kehityshankkeille olisi tilaa.

Sitten suunnitelmat taas muuttuivat.

Kun säätiö osti Park Center -maan, Geolas käveli vaimonsa kanssa yhden vanhan IBM-rakennuksen läpi. "Sanoin:" Tiedätkö, tämä ei ole huono rakennus. En tiedä miksi haluamme purkaa sen. Ja hän sanoi: 'No, sinun ei pitäisi.'

"Ja minä sanoin:" Luodaan tänne ympäristö. Luodaan testilaboratorio.'”

Frontieriksi nimetty se tarjosi ilmaista tilaa 800 Buildingin pohjakerroksessa, jonne kuka tahansa voi tulla avaamaan kannettavat tietokoneensa, sekä edullisia toimistoja ylemmissä kerroksissa startup-yrityksille. Se olisi hyvä tapa markkinoida RTP:tä sekä kokeneille yrittäjille, jotka voisivat tehdä vuokraa, että startupeille, joilla on enemmän unelmia kuin rahaa. Kokoustilat, taulut ja ilmainen Wi-Fi tekivät siitä houkuttelevan molemmille ryhmille.

Idea lähti liikkeelle, suurelta osin siksi, että armeijan tutkimustoimistosta tuli 800 Buildingin ankkurivuokralainen. Tämä teki taloudellisesti mahdolliseksi luoda ilmaisen coworking-tilan ja korjata muun rakennuksen maksavia vuokralaisia varten, sanoo Liz Rooks, pitkäaikainen säätiön johtaja, joka jäi eläkkeelle vuonna 2015. Tuloksena on sekoitus vilkkaasti vuorovaikutuksessa olevia yrittäjiä ensimmäisessä kerroksessa ja rajattomat sotilaalliset tutkimustoimistot rajoitetun pääsyn ylimmässä kerroksessa. "Ellei sinulla ole taikapassia, et pääse sinne ylös", hän sanoo.

800-rakennuksen menestys kannusti säätiötä kunnostamaan muita tyhjiä rakennuksia Frontierilla. 600-rakennuksen, jota yhdistää korotettu kävelytie 800:aan, pohjakerroksessa on uusia vuokralaisia, kuten Yrittäjyyden kehittämisneuvosto. CED, joka on ollut Trianglen yrittäjäyhteisössä vuodesta 1984, oli varhainen vuokralainen startup-keskuksen American Undergroundissa Durhamin keskustassa, mutta piti RTP:n keskeisestä sijainnista. Toukokuussa avattu 400 tarjoaa laboratorioita biotieteiden startup-yrityksille samalla kun viereisen rakennuksen kunnostustyöt ovat käynnissä.

Yksi startupeista on Ricky Speron yritys Redbud Labs, joka muutti 13 työntekijänsä kanssa yhteiseltä tilalta UNC Chapel Hillin kampukselta. ”Halusimme kaupunkiympäristöstä saamasi yhteisön RTP:n mukavuudella ja arvolla. The Frontierista on tulossa molempien maailmojen paras”, sanoo tohtori Spero. biofysiikassa ja perusti mikrosiruteknologiayrityksensä kahden UNC:n professorin kanssa vuonna 2010.

Ja kaiken sen piti olla nyt iso tyhjä tontti, joka odotti uutta rakentamista joskus 2020-luvulla.

Vaikka Geolas ei olekaan vastuussa puiston muuttuessa – hän erosi vuonna 2016 johtamaan New Yorkissa toimivan kiinteistö- ja talouskehitysyrityksen HR&A Advisorsin Raleigh-toimistoa – hän vihjaa joihinkin haasteisiin. "Laukut ovat monimutkaisia, ja iso hallitus, kuten [Research Triangle Foundation], on monimutkainen", hän sanoo.

Geolasin lähdön aiheuttama epävarmuus paheni kesällä 2017, kun säätiö lopetti kaupan houstonilaisen kiinteistöyhtiö Hinesin kanssa, joka oli ollut elvytyssuunnitelman pääkehittäjä.

Elokuussa 2017 Geolan seuraajaksi palkattu Levitan teki selväksi, että Park Center oli edelleen säätiön tärkein prioriteetti. Hän johti aiemmin $1,5 miljardin monikäyttöprojektin kehittämistä Baltimoren Johns Hopkins -yliopiston vieressä ja toimi Atlantan Georgia Institute of Technologyn kiinteistökehityksestä vastaavana johtajana.

Viime lokakuussa Willard Retail, Chevy Chase, Md.-pohjainen kaupallinen kiinteistökehitysyritys, osti 12 hehtaaria ja lupasi rakentaa vähittäismyyntivaiheen. Alku on vaatimaton, mutta lähes vuosikymmenen keskustelun jälkeen ruokakaupan ja ravintoloiden rakentaminen saattaa vihdoin alkaa tämän vuoden puolivälissä, ja tien varrella on pieniä kauppoja ja kuntokeskus.

"Näyttää siltä, että siinä on kestänyt jonkin aikaa", sanoo säätiön puheenjohtaja Smedes York, entinen Raleighin pormestari ja kokenut kehittäjä, "ja se on kestänyt. Mutta kun se on tehty, haluamme, että se tehdään onnistuneesti ja oikein."

Vuoden 2021 loppuun mennessä Levitan kertoo, että noin 450 asuntoa rakennetaan, vaikka yksikään rakennuttaja ei ole allekirjoittanut. Se olisi ensimmäinen asunto RTP:ssä. Valmistuessaan, joskus 2020-luvulla markkinaolosuhteista riippuen, Park Centerin itäpuolelle tulee miljoona neliömetriä toimistoja, yksi tai kaksi hotellia ja ehkä 1000 asuntoa.

Säätiö on toki edelleen etsimässä suurempia yrityksiä, jotka voisivat nostaa sen kansallista profiilia. Yleissuunnitelma mahdollistaisi tiiviimmän kehityksen, joka voisi teoriassa mahdollistaa kymmeniätuhansia työntekijöitä lisää. Ja vielä on muutamia rakentamattomia alueita, mukaan lukien satoja hehtaareja RTP:n eteläpäässä, joita Applen kerrottiin tarkastelevan ennen kuin se ilmoitti laajentavansa Austiniin, Texasiin.

Juuri ennen joulua mystinen yritys nimeltä Acute Investments LLC osti kyseisen maan useilla kaupoilla säätiön ja Fidelity Charitable Gift Fundin kanssa. Sijoitusjätti oli ostanut tontin ennen kuin päätti kunnostaa vanhoja rakennuksia, joissa aiemmin asui Nortel Networks Corp. Parker Poen lobbaaja Bruce Thompson, jonka yritys on edustanut Applea ja jonka nimi mainittiin Acuten kiinteistöhakemuksessa, ei ole kommentoinut kauppaa julkisesti .

Joka tapauksessa virkamiehet aikovat antaa RTP:lle korkeamman profiilin - kirjaimellisesti. Park Centerin hyväksytty korkeus on nyt 300 jalkaa, mikä Levitanin mukaan sopii 20-kerroksiseen toimistorakennukseen tai hotelliin. Vuosien varrella pyöriteltyjä termejä ovat olleet "Sydneyn oopperatalo" ja "Epcot Center". Ei aivan, mutta ymmärrät pointin.

"Joten nämä rakennukset ovat maamerkkejä, jotka lentävät RDU:han, ajavat 40:tä [tai Durhamin moottoritietä]", Levitan sanoo. Mallina on Iqvia-rakennus, yksi I-40:n näkyvimmistä rakenteista, jonka korkeus on yli 150 jalkaa. "Se on melko näkyvä lausunto 40-vuotiaana. Voisimme siis olla sata jalkaa pitempi."

Entä Frontier, joka muuttui tuhopalloehdokkaasta kuumaksi käynnistystilaksi länsipuolen 50 hehtaarin alueella? Se on luultavasti siellä jonkin aikaa. Frontier-rakennuksiin tehdään parannuksia 10-15 vuoden aikajänteellä, ennen kuin säätiön on laajennettava tointa ja sen katuverkostoa, Levitan sanoo.

Mikä tarkoittaa, että RxDataSciencellä on tilaa kasvaa, vaikka luultavasti toisessa rakennuksessa, jos suunnitelmat kaksinkertaistaa henkilöstönsä vuosittain.

Se saattaa olla naapurissa 600-rakennuksessa, ja sitä yhdistää korotettu kävelytie 800:een, jossa RxDataSciencella on nyt muunnettu varastohuone.

”Käytimme siltaa avoimena tilana. Menisimme ottamaan pari tuolia”, sanoo Pickett, toimitusjohtaja, ”ja vetäisimme (ne) sillalle, ja keskustelimme asiakkaiden kanssa siellä.

"Kutsumme sitä sillaksi tulevaisuuteen."

Artikkelin lähde: Business NC