חברות קטנות הן המפתח להמשך ההצלחה של RTP

תאריך פרסום:
על ידי BusinessNC 

מאת דן ברקין

ללארי פיקט ג'וניור, מנכ"ל RxDataScience Inc., הייתה בעיה משותפת לסטארט-אפים: נגמר המקום. החברה שלו, המחברת נתונים עבור ספקי שירותי בריאות, העסיקה שלושה עובדים בקומה השלישית של בניין 800 ב- קמפוס גבול, מקבץ של בניינים מתקופת שנות ה-80 ב פארק משולש המחקר שימש לראשונה את IBM אך כעת הוסב למרכז עבודה משותף יזמי.

הוא היה צריך מקום לעוד 10 עובדים, אבל ה-800 הושכר. פיקט היה צריך לעבור רק אחרי שלושה חודשים, דבר שהוא שנא כי הוא אהב את האווירה הפאנקית של ה-Frontier.

"נכנסתי לפאניקה", הוא נזכר. הוא הלך להנהלת פרונטיר, שהעלתה רעיון: בקומה הראשונה היה מחסן בשטח של 700 רגל רבוע.

"ואני אמרתי, 'טוב, אני לא יודע אם זה יספיק'. והם אמרו, 'טוב, בוא נדפוק את הקיר ונצא קצת יותר רחוק'.

"אמרתי, 'אנחנו ניקח את זה'".

התגובה הרשימה את פיקט, שמכנה את צוות Frontier "יצירתי ומכוון לקוח". אבל זה לא היה כל כך מפתיע.

פארק משולש המחקר נבנה על גודל גדול: זהו פארק המחקר הפרברי הגדול ביותר בארה"ב לפי שטחים, וחברות רב לאומיות שולטות בבסיס התעסוקה שלו. אבל בשנים האחרונות, פקידי הפארק הוסיפו שטח עבודה משותף כדי למשוך סטארט-אפים ועסקים קטנים.

RTP נוסדה לפני 60 שנה ביערות ובחוות של דרהם ו לְהִתְעוֹרֵר מחוזות. שֶׁלָה 7,000 דונם הפכו אותו לפארק המחקר הפרברי הגדול ביותר במדינה. כעת, היא סיימה את עתידה על סטארט-אפים כמו Pickett's, לאחר עשור של בסיס לשינוי כדי לשמור על RTP תחרותי כמכה של טכנולוגיה ומדעי החיים. למרות כל הצלחתה ההיסטורית, RTP מאותגרת על ידי ערי מרכז מאוכלסות בצפיפות, המועדפות על עובדי טכנולוגיה רבים.

 

 

"יש כ-280 חברות בסך הכל ב-RTP", אומר סקוט לויתן, מנכ"ל מנהל הפארק המחקר משולש Foundation. "מאה מהם ממוקמים כעת בגבול. זה די מגניב."

לאחר שנים של עיכוב, קרן לויתן עשתה את הצעדים הראשונים ליצירת מרכז העיר ל-RTP. אמרכז קניות, משרדים ומגורים יוקרתי מתוכנן בפארק סנטר ליד הכביש המהיר 40, כשהבנייה צפויה להתחיל בקיץ הקרוב של חנות מכולת ומסעדות. במהלך העשור הבא, גורמים רשמיים מדמיינים 1 מיליון רגל מרובע של משרדים חדשים, מאות דירות יוקרה וכמה מלונות.

הגבול תופס את המחצית המערבית של 100 הדונם של פארק סנטר, בעוד שהפיתוח החדש מתוכנן בצד המזרחי. העיר התחתית החדשה תהיה גלויה בקלות מ-I-40, אומר לויתן.

מפתחים פרטיים מניעים חלק מהטרנספורמציה של הפארק: אלכסנדריה נדל"ן אקוויטי, מקליפורניה, הפכה מיליון רגל רבוע של שטח - כולל בניינים שפונתה על ידי ענקית מדע הצמחים סינג'נטה כשעברה לקמפוס RTP חדש - לבתים לטכנולוגיה חקלאית מתפתחת. חברות. קית' קורפ, מפתח שארלוט, קנה 105 דונם לפיתוח ספקולטיבי על קרקע שנכבשה בעבר על ידי Chemstrand Corp., יצרנית AstroTurf והמעסיקה התאגידית הראשונה של הפארק.

ואז יש את מפתחת קליפורניה Karlin Real Estate, שחברת הבת Parmer RTP שלה רכשה את הקמפוס העצום של GlaxoSmithKline ב-2017 לאחר שענקית התרופות איחדה את המחקר והפיתוח שלה לפילדלפיה. ענקית הסמים שוכרת כעת כמה בניינים סמוכים בגלל טביעת הרגל הקטנה יותר שלה כאן.

פארמר הופכת את תחום גלקסו לשעבר לקמפוס עמוס בשירותים עבור חברות שהיא רוצה לפתות לקצה הצפוני של RTP. התוכניות מחייבות מרכז כנסים, ביתן משאיות אוכל, מגרשי פוטינג ועוד.

מנהל פארמר, בארט אולדס, קרע את שערי המחסום בכניסות לגלקסו ביום הראשון שלו כבעל הבית המפקח על 650 דונם. "ב-GSK הם כמו 'מה?' ונחש מה? שום דבר רע לא קרה", אומר אולדס.

שערים אלה היו חלק בלתי נפרד מ-RTP, אחד הפרויקטים המצליחים ביותר לפיתוח כלכלי בהיסטוריה של ארה"ב, שכיום יש לו כוח עבודה של 40,000 עד 50,000 בתוך הפארק ועשרות אלפים נוספים במתחמי משרדים סמוכים. כמה מהחברות האיקוניות ביותר בתחום הטכנולוגיה והמדע נטעו שם את דגליהן. זוכי פרס נובל עבדו במעבדות שלה.

אבל RTP אף פעם לא היה מקום לבקר בו, אלא אם הייתם שכירים או היו לכם עסקאות. אמירה אהובה על בוב ג'אולאס, קודמו של לויתן כמנכ"ל הקרן, הייתה שב-7,000 דונם, אי אפשר לקנות כוס קפה.

הפיכת הספינה לא הייתה פשוטה: עברו יותר משש שנים מאז שגיאולה, בקול תרועה רמה, חשפה תוכנית אב להחייאת הפארק. RTP עדיין מחכה שהמכולת תצא לדרך, בעוד Geolas עזב ב-2016.

הצלחתו ההיסטורית של הפארק מאפשרת להתעלם מכך שבימים הראשונים שלו, גם לא הרבה קרה. קונסורציום מכון משולש המחקר (הנקרא כיום RTI International) הוקם ב-1958 וכמה חברות הגיעו בעקבותיו. אבל רק ב-1965 הודיע המכון הלאומי למדעי בריאות הסביבה שהוא מגיע. IBM עקבה אחריו, ושתי ההכרזות הללו העניקו לפרויקט RTP אמינות. ובכל זאת, בשנות ה-60 הגיעו רק 20 חברות וארגוני מחקר. בשנות ה-80, הקצב התגבר באופן משמעותי, כשהפארק הוסיף כמעט 120 דיירים נוספים.

למרות כל השבחים שלו, האתר המשתרע 8 קילומטרים מצפון לדרום ורוחבו 2 קילומטרים ונחצה על ידי כבישים מהירים נותר קל לפספס. בניינים לא יכולים להיות גבוהים מ-120 רגל, והרבה עצים ומכשולים רחבים יוצרים פרופיל נמוך.

רנדי וודסון, קנצלר אוניברסיטת NC State וחבר מועצת המנהלים של קרן RTP, נזכר שביקר בפארק בסוף שנות ה-80 כשהיה פרופסור למדעי הצמח באוניברסיטת פרדו.

"תמיד מצאתי את זה די מוזר", הוא אומר. "אתה נוחת בשדה התעופה, ואתה נוסע לשם, ואתה פשוט עובר ביער ופתאום, יש חברה. אין בזה שום דבר עירוני".

זו בעיה מכיוון שחברות טכנולוגיה ומדעי החיים נמשכות יותר ויותר לשווקים עירוניים, שם הם מאמינים שדורות צעירים יותר של עובדים רוצים לעבוד ולחיות.

אבל זה היה יותר מזה. מהפכת האינטרנט שהולידה כל כך הרבה מחברות הפארק - כמו ענקית הרשתות Cisco Systems Inc., עם 5,000 עובדים - גם פגעה בנכס האס של RTP, כלומר קרבתה ל-Duke, NC State ו-UNC Chapel Hill, שלישיית אוניברסיטאות שנתנו ל-RTP את שמו. עם היכולת לתקשר עם מדענים באמצעות שיחות ועידה בווידאו ודוא"ל, "אתה לא באמת צריך ללכת במסדרון כדי לספוג את הידע הזה", אומר אלברט לינק, פרופסור ב-UNC בגרינסבורו ומחבר היסטוריה בת שני כרכים של RTP .

בנוסף להגברת התחרות, הפארק התקרב לסיום משימתו המרכזית של מכירת נדל"ן מכיוון שרוב הקרקעות נמכרו. וודסון הצטרף לדירקטוריון לאחר שהפך לקנצלר מדינת NC ב-2010. "זה היה ברור מההתחלה... שהדירקטוריון התחיל לדחוף את הארגון ואת ההנהגה לחשוב אחרת על איך להמשיך ולפתח את הפארק".

ב-2010 הזמין הדירקטוריון תוכנית אב, והיא החזירה את גאולה למשולש. Geolas ניהל את המרכז הבינלאומי לחקר רכב של אוניברסיטת קלמסון בגרינוויל, SC במשך שמונה שנים, לאחר תשע שנים בקמפוס המאה של מדינת NC.

התוכנית שנחשפה בשנת 2012 חזתה פיתוח מעורב שימושים "משולש קומות" בקצה הצפוני של הפארק עם בתי מלון, קמעונאות, מגורים ומתקני כנסים.

ואז הכל השתנה לאחר שנודע ל-Geolas שמלון רדיסון באזור המרכז פארק סנטר עומד למכירה. מתקן ההזדקנות היווה מכשול מרכזי לשינויים המועדפים על ידי חברי הנהלת הקרן.

הקרן רכשה את 100 הדונם תמורת $17 מיליון, השקעה משמעותית עבור ארגון שהיה לו $78 מיליון בנכסים נטו באותה עת, על פי הגשת מס. בפברואר 2014, ג'אולאס חשף את תוכנית מרכז הפארק ושנה לאחר מכן הודיע כי הבטיח הבטחה של $30 מיליון ממחוז דורהאם ודיירי הפארק עבור פיתוח תשתיות ושטחים פתוחים. הצד המזרחי של הנכס יפותח תחילה. בצד המערבי, בניינים ישנים שפונתה על ידי יבמ לאחר שמכרה את פעילות המחשב האישי שלה ללנובו מסין, ייהרסו כדי לפנות מקום לפיתוח חדש.

ואז, התוכניות השתנו שוב.

לאחר שהקרן קנתה את הקרקע של פארק סנטר, ג'אולאס טייל עם אשתו באחד מבנייני IBM הישנים. "אמרתי, 'אתה יודע, זה לא בניין רע. אני לא יודע למה אנחנו רוצים להרוס את זה״. והיא אמרה, 'טוב, אתה לא צריך'.

"ואני אמרתי, 'בואו ניצור כאן סביבה. בואו ניצור מעבדת בדיקה'".

הוא זכה לכינוי הגבול, והוא הציע שטח פנוי בקומת הקרקע של בניין 800, שבו כל אחד יכול לבוא ולפתוח את המחשבים הניידים שלו, ומשרדים במחירים סבירים לסטארט-אפים בקומות מעל. זו תהיה דרך טובה לשווק RTP גם ליזמים ותיקים שיכולים לעשות שכירות וגם לסטארט-אפים עם יותר חלומות מכסף. חדרי ישיבות, לוחות ציור ואינטרנט אלחוטי חינם הפכו אותו למושך לשתי הקבוצות.

הרעיון יצא לדרך, בעיקר בגלל שמשרד המחקר של הצבא הפך לדייר העוגן של 800 בניין. זה איפשר מבחינה כלכלית ליצור את מרחב העבודה המשותף הפנוי ולתקן את שאר הבניין עבור דיירים משלמים, אומרת ליז רוקס, מנהלת קרן ותיקה שפרשה ב-2015. התוצאה היא שילוב של יזמים עסוקים באינטראקציה בקומה הראשונה ו משרדי מחקר צבאיים ללא הגבלה בקומה העליונה מוגבלת הגישה. "אלא אם כן יש לך את כרטיס הקסם, אתה לא יכול לעלות לשם", היא אומרת.

הצלחתו של בניין 800 עודדה את הקרן לשפץ בניינים ריקים נוספים בגבול. לבניין 600, המחובר בשביל מוגבה ל-800, יש דיירים חדשים בקומת הקרקע, כמו המועצה לפיתוח יזמות. CED, חברה בקהילה היזמית של המשולש מאז 1984, הייתה שוכר מוקדם של מרכז הסטארט-אפ American Underground במרכז העיר דורהאם, אך אהב את מיקומה המרכזי של RTP. ה-400, שנפתח במאי, מציע מעבדות לסטארט-אפים בתחום מדעי החיים בעוד שיפוצים בבניין סמוך מתבצעים.

אחד מהסטארטאפים הוא החברה של ריקי ספרו, Redbud Labs, שעברה עם 13 עובדיה מחלל משותף בקמפוס UNC Chapel Hill. "רצינו את הקהילה שאתה מקבל מסביבה עירונית עם הנוחות והערך של RTP. הגבול הופך להיות הטוב משני העולמות", אומר ספרו, בעל תואר דוקטור. בביופיזיקה והקים את העסק שלו לטכנולוגיית מיקרו-שבבים עם שני פרופסורים של UNC ב-2010.

וכל זה היה אמור להיות מגרש פנוי גדול עד עכשיו, הממתין לבנייה חדשה מתישהו בשנות ה-2020.

בינתיים, למרות שגיאולה לא אחראי בזמן שהפארק משתנה - הוא התפטר ב-2016 כדי לעמוד בראש משרד Raleigh של HR&A Advisors, חברת נדל"ן ופיתוח כלכלי בניו יורק - הוא רומז על כמה מהאתגרים. "דירקטוריונים הם מסובכים, ודירקטוריון גדול כמו [קרן משולש המחקר] הוא מסובך", הוא אומר.

חוסר הוודאות שנוצר בעקבות עזיבתו של Geolas התגבר בקיץ 2017 כאשר הקרן סיימה את עסקה עם חברת הנדל"ן היינס מיוסטון, שהייתה מפתחת הראשית של תוכנית ההחייאה.

לויתן, שנשכר כיורשו של גיאולאס באוגוסט 2017, הבהיר שפארק סנטר עדיין נמצא בראש סדר העדיפויות של הקרן. הוא פיקח בעבר על פיתוח של פרויקט רב שימושי בהיקף של $1.5 מיליארד בסמוך לאוניברסיטת ג'ונס הופקינס בבולטימור, והיה מנהל בכיר לפיתוח נדל"ן עבור המכון הטכנולוגי של ג'ורג'יה באטלנטה.

באוקטובר האחרון, Willard Retail, חברת פיתוח נדל"ן מסחרית מבוססת Chevy Chase, Md., רכשה 12 דונם והתחייבה לבנות את שלב הקמעונאות. זו התחלה צנועה, אבל אחרי כמעט עשור של דיבורים, אולי סוף סוף תתחיל הבנייה באמצע השנה הזו של המכולת והמסעדות, עם חנויות קטנות ומועדון בריאות בהמשך הדרך.

"נראה שזה לקח זמן", אומר יו"ר הקרן סמדס יורק, ראש עיריית ראלי לשעבר ומפתח ותיק, "וזה. אבל כשזה נעשה, אנחנו רוצים שזה יתבצע בהצלחה ובנכון”.

עד סוף 2021, לדברי לויתן, ייבנו כ-450 דירות, אף על פי שאף יזם לא חתם. זה יסמן את הדיור הראשון ב-RTP. בסיומו, מתישהו בשנות ה-20, בהתאם לתנאי השוק, הצד המזרחי של פארק סנטר יכיל מיליון רגל מרובע של משרדים, מלון אחד או שניים ואולי 1,000 דירות.

מה שבטוח, הקרן נשארת בחיפוש אחר חברות גדולות יותר שיכולות להעלות את הפרופיל הלאומי שלה. תוכנית האב תאפשר פיתוח צפוף יותר שיכול לאפשר תיאורטית עשרות אלפי עובדים נוספים. ועדיין יש כמה שטחים לא מפותחים, כולל מאות דונמים בקצה הדרומי של RTP שאפל דיווחה עליהם לפני שהכריזה על תוכניות להתרחב לאוסטין, טקסס.

רגע לפני חג המולד, חברה מסתורית בשם Acute Investments LLC רכשה את הקרקע בכמה עסקאות עם הקרן ו-Fidelity Charitable Gift Fund. ענקית ההשקעות קנתה את הקרקע לפני שהחליטה לשפץ בניינים ישנים שבהם שכנו בעבר את נורטל נטוורקס קורפ פארקר פו הלוביסט ברוס תומפסון, שהמשרד שלו ייצג את אפל ושמו היה רשום בהגשת הנדל"ן של Acute, לא הגיב בפומבי על העסקה .

בכל מקרה, פקידים מתכוונים לתת ל-RTP פרופיל גבוה יותר - תרתי משמע. הגובה המאושר לפארק סנטר הוא כעת 300 רגל, שלדברי לויתן מתאים לבניין משרדים או מלון בן 20 קומות. מונחים שהושלכו לאורך השנים כללו את "בית האופרה של סידני" ו"אפקוט סנטר". לא בדיוק, אבל הבנתם את הנקודה.

"אז הבניינים האלה יהיו ציוני דרך, טסים לתוך RDU, נוסעים על 40 [או הכביש המהיר של דורהאם]", אומר לויתן. דגם הוא בניין Iqvia, אחד המבנים הבולטים ביותר לאורך I-40 עם גובה של 150 רגל. "זה אומר אמירה די בולטת על 40. אז אנחנו יכולים להיות גבוהים מזה במאה רגל".

מה עם ה-Frontier, שהפך ממועמד לכדור הרס לחלל סטארט-אפים לוהט על 50 הדונם של הצד המערבי? זה כנראה יהיה שם לזמן מה. שיפורים בבנייני Frontier מתבצעים באופק של 10 עד 15 שנים לפני שהקרן תצטרך להרחיב את האתר ואת רשת הרחובות שלו, אומר לויתן.

מה שאומר של-RxDataScience יש מקום לצמוח, אם כי כנראה בבניין אחר אם התוכניות להכפיל את מספר העובדים שלו מדי שנה יתגשמו.

זה עשוי להיות הסמוך בבניין 600, המחובר באמצעות שביל ההליכה המוגבה ל-800, שבו יש כעת ל-RxDataScience את משרד המחסן שהוסב.

"נהגנו להשתמש בגשר הזה כשטח פתוח. היינו הולכים לתפוס כמה כיסאות", אומר פיקט, המנכ"ל, "ומושכים (אותם) לגשר, והיינו מנהלים שיחות עם לקוחות ממש שם.

"אנחנו קוראים לזה הגשר לעתיד."

מקור מאמר: Business NC