Le piccole imprese sono fondamentali per il continuo successo di RTP

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Di Dan Barkin

Larry Pickett Jr., CEO di RxDataScience Inc., aveva un problema comune alle startup: rimanere senza spazio. La sua azienda, che elabora dati per gli operatori sanitari, impiegava tre dipendenti al terzo piano dell'edificio 800 presso l' Campus di frontiera, un gruppo di edifici degli anni '80 in Parco del Triangolo della Ricerca utilizzato per la prima volta da IBM ma ora convertito in un hub di coworking imprenditoriale.

Aveva bisogno di spazio per altri 10 membri dello staff, ma l'800 era stato affittato. Pickett avrebbe dovuto trasferirsi dopo soli tre mesi, cosa che odiava perché gli piaceva l'atmosfera funky del Frontier.

"Ero nel panico", ricorda. Si è rivolto alla direzione di Frontier, che gli ha lanciato un'idea: al primo piano c'era un magazzino di 700 piedi quadrati.

"E io ho detto: 'Beh, non so se sarà sufficiente.' E loro dissero: 'Bene, allora buttiamo giù il muro e andiamo un po' più lontano.'

"Ho detto: 'Lo prenderemo.'"

La risposta ha impressionato Pickett, che definisce lo staff di Frontier “creativo e orientato al cliente”. Ma non era così sorprendente.

Parco del Triangolo della Ricerca è stato costruito sulla grandezza: è il più grande parco di ricerca suburbano degli Stati Uniti per superficie e le multinazionali dominano la sua base occupazionale. Ma negli ultimi anni, i funzionari del parco hanno aggiunto spazi di coworking per attirare startup e piccole imprese.

RTP nasce 60 anni fa nei boschi e nelle fattorie di Durham E Veglia contee. Suo 7.000 acri lo rendono il più grande parco di ricerca suburbano della nazione. Ora, ha scommesso il suo futuro su startup come Pickett, dopo un decennio di lavoro preparatorio per una trasformazione volta a mantenere RTP competitiva come mecca della tecnologia e delle scienze della vita. Nonostante tutto il suo successo storico, RTP deve affrontare la sfida dei centri città densamente popolati, favoriti da molti lavoratori del settore tecnologico.

 

 

"Ci sono circa 280 aziende in totale in RTP", afferma Scott Levitan, amministratore delegato della Research Triangle Foundation, gestore del parco. “Un centinaio di loro si trovano adesso alla Frontiera. È davvero bello.

Dopo anni di ritardo, la fondazione Levitan ha mosso i primi passi per creare un centro cittadino per la RTP. UNÈ previsto un polo commerciale, direzionale e residenziale di lusso presso il Park Center, nei pressi dell'Interstate 40, con l'inizio della costruzione prevista quest'estate di un negozio di alimentari e di ristoranti. Nel corso del prossimo decennio, i funzionari prevedono 1 milione di metri quadrati di nuovi uffici, centinaia di appartamenti di lusso e un paio di hotel.

Il Frontier occupa la metà occidentale dei 100 acri del Park Center, mentre il nuovo sviluppo è previsto sul lato est. Il nuovo centro sarà facilmente visibile dalla I-40, dice Levitan.

Gli sviluppatori privati stanno guidando parte della trasformazione del parco: Alexandria Real Estate Equities, con sede in California, ha trasformato un milione di metri quadrati di spazio - compresi gli edifici lasciati liberi dal gigante della scienza vegetale Syngenta quando si è trasferito in un nuovo campus RTP - in case per la tecnologia agricola emergente aziende. Keith Corp., un costruttore di Charlotte, ha acquistato 105 acri per uno sviluppo speculativo su un terreno un tempo occupato da Chemstrand Corp., il produttore di AstroTurf e primo datore di lavoro aziendale del parco.

Poi c'è lo sviluppatore californiano Karlin Real Estate, la cui filiale Parmer RTP ha acquistato l'enorme campus di GlaxoSmithKline nel 2017 dopo che il gigante farmaceutico ha consolidato la sua ricerca e sviluppo a Filadelfia. Il colosso farmaceutico ora affitta diversi edifici vicini per la sua piccola impronta qui.

Parmer sta trasformando l'ex dominio Glaxo in un campus ricco di servizi per le aziende che vuole attirare all'estremità nord della RTP. I piani richiedono un centro congressi, un padiglione per i camion di cibo, putting green e altro ancora.

Il dirigente della Parmer Bart Olds ha strappato le barriere agli ingressi della Glaxo nel suo primo giorno come proprietario di 650 acri. “A GSK, dicono 'Cosa?' E indovina cosa? Non è successo niente di brutto", dice Olds.

Quei cancelli erano parte integrante dell’RTP, uno dei progetti di sviluppo economico di maggior successo nella storia degli Stati Uniti, che oggi conta una forza lavoro compresa tra 40.000 e 50.000 all’interno del parco e altre decine di migliaia nei complessi di uffici vicini. Alcune delle aziende più iconiche della tecnologia e della scienza hanno piantato lì le loro bandiere. I vincitori del premio Nobel hanno lavorato nei suoi laboratori.

Ma RTP non era mai un posto da visitare, a meno che non fossi un dipendente o avessi rapporti d'affari. Una delle frasi preferite di Bob Geolas, il predecessore di Levitan come amministratore delegato della fondazione, era che su 7.000 acri non si poteva comprare una tazza di caffè.

Trasformare la nave non è stato facile: sono passati più di sei anni da quando Geolas, con molto clamore, ha svelato un piano generale per rivitalizzare il parco. RTP sta ancora aspettando che venga aperto il negozio di alimentari, mentre Geolas se ne è andato nel 2016.

Il successo storico del parco rende facile trascurare il fatto che nei suoi primi giorni non accadde molto. Il consorzio Research Triangle Institute (ora chiamato RTI International) si formò nel 1958 e seguirono alcune società. Ma fu solo nel 1965 che l’Istituto Nazionale di Scienze della Salute Ambientale ne annunciò l’avvento. IBM seguì e quei due annunci diedero credibilità al progetto RTP. Eppure, negli anni ’60, arrivarono solo 20 aziende e organismi di ricerca. Negli anni '80, il ritmo aumentò notevolmente, con l'aggiunta di quasi 120 inquilini in più al parco.

Nonostante tutto il suo successo, il sito che si estende per 8 miglia da nord a sud ed è largo 2 miglia e attraversato dalle principali autostrade, rimane facile da perdere. Gli edifici non possono essere più alti di 120 piedi e molti alberi e ampi arretramenti creano un profilo basso.

Randy Woodson, rettore della NC State University e membro del consiglio della fondazione RTP, ricorda di aver visitato il parco alla fine degli anni '80 quando era professore di scienze vegetali alla Purdue University.

"L'ho sempre trovato un po' strano", dice. “Atterri all'aeroporto, vai lì e attraversi il bosco e all'improvviso c'è un'azienda. Non c’è niente di urbano in questo.”

Questo è un problema perché le aziende tecnologiche e delle scienze della vita sono sempre più attratte dai mercati urbani, dove credono che le generazioni più giovani di dipendenti vogliano lavorare e vivere.

Ma era più di questo. La rivoluzione di Internet che ha generato così tante aziende del parco - come il colosso delle reti Cisco Systems Inc., con 5.000 dipendenti - stava anche intaccando l'asso di forza di RTP, vale a dire la sua vicinanza a Duke, NC State e UNC Chapel Hill, il trio di università che hanno dato il nome a RTP. Grazie alla possibilità di comunicare con gli scienziati tramite videoconferenze ed e-mail, "non è necessario camminare lungo il corridoio per assorbire questa conoscenza", afferma Albert Link, professore dell'UNC Greensboro e autore di una storia in due volumi dell'RTP .

Oltre alla maggiore concorrenza, il parco si stava avvicinando alla fine della sua missione principale di vendita di immobili perché la maggior parte del terreno era stato venduto. Woodson è entrato a far parte del consiglio dopo essere diventato cancelliere dello stato del NC nel 2010. “Era chiaro fin dall’inizio… che il consiglio stava iniziando a spingere l’organizzazione e la leadership a pensare in modo diverso su come continuare a sviluppare il parco”.

Nel 2010, il consiglio ha commissionato un piano generale che ha riportato Geolas nel Triangolo. Geolas ha gestito per otto anni il Centro internazionale per la ricerca automobilistica della Clemson University a Greenville, Carolina del Sud, dopo nove anni presso il Centennial Campus della NC State.

Il piano presentato nel 2012 prevedeva uno sviluppo ad uso misto “Triangle Commons” nell’estremità settentrionale del parco con hotel, negozi, strutture residenziali e per conferenze.

Poi tutto è cambiato dopo che Geolas ha saputo che l'hotel Radisson nella centralissima zona del Park Center era in vendita. L'invecchiamento della struttura era stato un ostacolo chiave ai cambiamenti favoriti dai membri del consiglio di fondazione.

La fondazione ha acquisito i 100 acri per $17 milioni, un investimento significativo per un'organizzazione che all'epoca aveva un patrimonio netto di $78 milioni, secondo la dichiarazione dei redditi. Nel febbraio 2014, Geolas ha svelato il piano del Park Center e, un anno dopo, ha annunciato di aver ottenuto un impegno di $30 milioni dalla contea di Durham e dagli inquilini del parco per le infrastrutture e lo sviluppo di spazi aperti. Il lato est della proprietà verrebbe sviluppato per primo. Sul lato ovest, i vecchi edifici lasciati liberi da IBM dopo aver venduto le sue attività di PC alla cinese Lenovo verrebbero demoliti per fare spazio a nuovi sviluppi.

Poi i piani sono cambiati di nuovo.

Dopo che la fondazione acquistò il terreno del Park Center, Geolas fece una passeggiata con la moglie in uno dei vecchi edifici IBM. “Ho detto: 'Sai, questo non è un brutto edificio. Non so perché vogliamo demolirlo." E lei ha detto: "Beh, non dovresti".

“E ho detto: 'Creiamo un ambiente qui. Creiamo un laboratorio di prova.'”

Soprannominato la Frontiera, offriva spazio libero al piano terra dell'800 Building dove chiunque poteva entrare e aprire il proprio laptop, e uffici convenienti per le startup ai piani superiori. Sarebbe un buon modo per commercializzare l’RTP sia per gli imprenditori esperti che potrebbero guadagnare in affitto, sia per le startup con più sogni che soldi. Sale conferenze, lavagne e connessione Wi-Fi gratuita lo hanno reso attraente per entrambi i gruppi.

L'idea decollò, soprattutto perché l'Ufficio di ricerca dell'esercito divenne l'affittuario dell'800 Building. Ciò ha reso finanziariamente possibile creare uno spazio di coworking gratuito e sistemare il resto dell’edificio per pagare gli inquilini, afferma Liz Rooks, dirigente di lunga data della fondazione andata in pensione nel 2015. Il risultato è un mix di imprenditori che interagiscono attivamente al primo piano e uffici di ricerca militare off-limits all'ultimo piano ad accesso limitato. "A meno che tu non abbia il pass magico, non puoi salire lassù", dice.

Il successo dell'Edificio 800 ha incoraggiato la fondazione a ristrutturare altri edifici vuoti alla Frontiera. L'Edificio 600, collegato da una passerella sopraelevata all'800, ha nuovi inquilini al piano terra, come il Consiglio per lo Sviluppo Imprenditoriale. CED, un punto fermo nella comunità imprenditoriale del Triangolo dal 1984, è stato uno dei primi inquilini dell'hub di startup American Underground nel centro di Durham, ma ha apprezzato la posizione centrale di RTP. Il 400, inaugurato a maggio, offre laboratori per startup nel campo delle scienze della vita mentre sono in corso i lavori di ristrutturazione in un edificio adiacente.

Una delle startup è l'azienda di Ricky Spero, Redbud Labs, che si è trasferita con i suoi 13 dipendenti da uno spazio condiviso nel campus dell'UNC Chapel Hill. “Volevamo la comunità che ottieni da un ambiente urbano con la comodità e il valore di RTP. La Frontiera sta diventando il meglio dei due mondi”, afferma Spero, che ha un dottorato di ricerca. in biofisica e ha co-fondato la sua attività di tecnologia dei microchip con due professori dell'UNC nel 2010.

E ormai si supponeva che tutto fosse un grande lotto vuoto, in attesa di una nuova costruzione negli anni '20.

Nel frattempo, sebbene Geolas non sia responsabile della trasformazione del parco - si è dimesso nel 2016 per dirigere l'ufficio di Raleigh di HR&A Advisors, una società immobiliare e di sviluppo economico con sede a New York - accenna ad alcune delle sfide. “I consigli di amministrazione sono complicati, e un consiglio grande come [la Research Triangle Foundation] è complicato”, afferma.

L'incertezza innescata dalla partenza di Geolas è stata aggravata nell'estate del 2017, quando la fondazione ha concluso il suo accordo con la società immobiliare Hines con sede a Houston, che era stata lo sviluppatore principale del piano di rivitalizzazione.

Levitan, assunto come successore di Geolas nell'agosto 2017, ha chiarito che il Park Center rimane ancora la massima priorità della fondazione. In precedenza ha supervisionato lo sviluppo di un progetto multiuso da $1,5 miliardi adiacente alla Johns Hopkins University di Baltimora ed è stato direttore esecutivo dello sviluppo immobiliare per il Georgia Institute of Technology di Atlanta.

Lo scorso ottobre, Willard Retail, una società di sviluppo immobiliare commerciale con sede a Chevy Chase, nel Maryland, ha acquistato 12 acri e si è impegnata a costruire la fase di vendita al dettaglio. Si tratta di un inizio modesto, ma dopo quasi un decennio di discussioni, entro la metà di quest’anno potrebbero finalmente iniziare i lavori di costruzione di un negozio di alimentari e di ristoranti, con piccoli negozi e un centro benessere in fondo alla strada.

“Sembra che ci sia voluto del tempo”, dice il presidente della fondazione Smedes York, ex sindaco di Raleigh e veterano dell'edilizia, “e così è stato. Ma una volta terminato, vogliamo che venga fatto con successo e nel modo giusto”.

Entro la fine del 2021, Levitan afferma che saranno costruiti circa 450 appartamenti, anche se nessun costruttore ha aderito. Segnerebbe il primo alloggio in RTP. Una volta completato, intorno al 2020, a seconda delle condizioni del mercato, il lato est del Park Center ospiterà un milione di metri quadrati di uffici, uno o due hotel e forse 1.000 appartamenti.

A dire il vero, la fondazione rimane a caccia di aziende più grandi che potrebbero aumentare il suo profilo nazionale. Il piano generale consentirebbe uno sviluppo più denso che teoricamente potrebbe consentire decine di migliaia di dipendenti in più. E ci sono ancora alcuni tratti non edificati, tra cui centinaia di acri all'estremità meridionale dell'RTP che, secondo quanto riferito, Apple stava esaminando prima di annunciare i piani di espansione ad Austin, in Texas.

Poco prima di Natale, una misteriosa società chiamata Acute Investments LLC ha acquisito quel terreno in diverse transazioni con la fondazione e Fidelity Charitable Gift Fund. Il colosso degli investimenti aveva acquistato il terreno prima di decidere di ristrutturare i vecchi edifici che in precedenza ospitavano la Nortel Networks Corp. Bruce Thompson, lobbista di Parker Poe, la cui azienda ha rappresentato Apple e il cui nome era elencato nella documentazione immobiliare di Acute, non ha commentato pubblicamente la transazione .

In ogni caso, i funzionari sono intenzionati a dare alla RTP un profilo più alto – letteralmente. L'altezza approvata per il Park Center è ora di 300 piedi, che secondo Levitan è adatta per un edificio per uffici o un hotel di 20 piani. I termini utilizzati nel corso degli anni includono “Sydney Opera House” e “Epcot Center”. Non esattamente, ma hai capito il punto.

"Quindi questi edifici saranno punti di riferimento, volando in RDU, guidando sulla 40 [o sulla Durham Freeway]", dice Levitan. Un modello è l'edificio Iqvia, una delle strutture più visibili lungo la I-40 con un'altezza che supera i 150 piedi. "Questo è un'affermazione piuttosto importante su 40. Quindi potremmo essere trenta piedi più alti di così."

Che dire della Frontiera, che è passata dall'essere una palla da demolizione a uno spazio di avvio caldo sui 50 acri del lato ovest? Probabilmente resterà lì per un po'. I miglioramenti agli edifici della Frontiera verranno apportati in un orizzonte di 10-15 anni prima che la fondazione debba espandere il sito e la sua rete stradale, afferma Levitan.

Ciò significa che RxDataScience ha spazio per crescere, anche se probabilmente in un altro edificio se i piani di raddoppiare il proprio organico ogni anno si realizzassero.

Potrebbe essere accanto nell'edificio 600, collegato tramite la passerella sopraelevata all'800, dove RxDataScience ora ha il suo ufficio-magazzino convertito.

“Utilizzavamo quel ponte come spazio aperto. Andavamo a prendere un paio di sedie", dice Pickett, l'amministratore delegato, "e le trascinavamo sul ponte, e avremmo conversato con i clienti proprio lì.

“Lo chiamiamo il ponte verso il futuro”.

Fonte dell'articolo: Business NC