Kleine bedrijven zijn de sleutel tot het aanhoudende succes van RTP

Datum gepubliceerd:

Door Dan Barkin

Larry Pickett Jr., CEO van RxDataScience Inc., had een probleem dat veel voorkomt bij startups: onvoldoende ruimte. Zijn bedrijf, dat gegevens verwerkt voor zorgverleners, had drie werknemers in dienst op de derde verdieping van gebouw 800 aan de Grenscampus, een cluster van gebouwen uit de jaren 80 in Onderzoek Driehoekspark eerst gebruikt door IBM, maar nu omgebouwd tot een ondernemende coworking-hub.

Hij had ruimte nodig voor nog eens tien stafmedewerkers, maar de 800 waren verhuurd. Pickett zou al na drie maanden moeten verhuizen, wat hij haatte omdat hij van de funky sfeer van The Frontier hield.

‘Ik raakte in paniek’, herinnert hij zich. Hij ging naar het management van Frontier, dat een idee presenteerde: op de eerste verdieping was een opslagruimte van 700 vierkante meter.

'En ik zei: 'Nou, ik weet niet of dat genoeg zal zijn.' En ze zeiden: 'Nou, laten we dan gewoon de muur omverwerpen en een stukje verder gaan.'

"Ik zei: 'We nemen het.'"

De reactie maakte indruk op Pickett, die het Frontier-personeel ‘creatief en klantgericht’ noemt. Maar het was niet zo verrassend.

Onderzoek Driehoekspark is gebouwd op grootsheid: het is qua oppervlakte het grootste Amerikaanse onderzoekspark in de voorsteden, en multinationals domineren de werkgelegenheidsbasis. Maar de afgelopen jaren hebben parkfunctionarissen coworking-ruimte toegevoegd om startups en kleine bedrijven aan te trekken.

RTP werd 60 jaar geleden opgericht in de bossen en boerderijen van Durham En Wakker worden provincies. Zijn Met een oppervlakte van 7.000 hectare is dit het grootste onderzoekspark in de voorsteden van het land. Nu heeft het zijn toekomst ingezet voor startups als Pickett's, na een decennium van voorbereidend werk voor een transformatie om RTP concurrerend te houden als mekka voor technologie en levenswetenschappen. Ondanks al zijn historische succes wordt RTP uitgedaagd door dichtbevolkte centrumsteden, waar veel technologiewerkers de voorkeur aan geven.

 

 

"Er zijn in totaal ongeveer 280 bedrijven in RTP", zegt Scott Levitan, CEO van parkmanager Research Triangle Foundation. ‘Honderd daarvan bevinden zich nu aan de Frontier. Dat is best wel cool."

Na jaren van uitstel heeft de stichting Levitan de eerste stappen gezet om een binnenstad voor RTP te creëren. AEr is een luxe winkel-, kantoor- en woonknooppunt gepland in Park Centre aan de Interstate 40, waarbij naar verwachting deze zomer de bouw van een supermarkt en restaurants zal beginnen. In de komende tien jaar voorzien ambtenaren 1 miljoen vierkante meter aan nieuwe kantoren, honderden luxe appartementen en een paar hotels.

The Frontier beslaat de westelijke helft van de 100 hectare van Park Center, terwijl de nieuwbouw aan de oostkant is gepland. Het nieuwe centrum zal gemakkelijk zichtbaar zijn vanaf de I-40, zegt Levitan.

Particuliere ontwikkelaars zijn verantwoordelijk voor een deel van de transformatie van het park: het in Californië gevestigde Alexandria Real Estate Equities heeft een miljoen vierkante meter aan ruimte – inclusief gebouwen die zijn leeggemaakt door plantwetenschapsgigant Syngenta toen het naar een nieuwe RTP-campus verhuisde – omgetoverd tot woningen voor opkomende landbouwtechnologie bedrijven. Keith Corp., een ontwikkelaar uit Charlotte, kocht 105 hectare voor speculatieve ontwikkeling op land dat ooit bezet was door Chemstrand Corp., de maker van AstroTurf en de eerste zakelijke werkgever van het park.

Dan is er de Californische ontwikkelaar Karlin Real Estate, wiens Parmer RTP-dochteronderneming de enorme campus van GlaxoSmithKline in 2017 kocht nadat de farmaceutische gigant zijn onderzoek en ontwikkeling naar Philadelphia had geconsolideerd. De medicijngigant huurt nu verschillende nabijgelegen gebouwen vanwege zijn kleinere voetafdruk hier.

Parmer verandert het voormalige Glaxo-domein in een campus boordevol voorzieningen voor bedrijven die het naar de noordkant van RTP wil lokken. De plannen vereisen een conferentiecentrum, een paviljoen voor foodtrucks, putting greens en meer.

Parmer-directeur Bart Olds scheurde de slagbomen bij de ingangen van Glaxo op zijn eerste dag als huisbaas die toezicht hield op 650 hectare. “Bij GSK zeggen ze: 'Wat?' En raad eens? Er is niets ergs gebeurd”, zegt Olds.

Die poorten waren een integraal onderdeel van RTP, een van de meest succesvolle economische ontwikkelingsprojecten in de geschiedenis van de VS, dat vandaag de dag 40.000 tot 50.000 werknemers in het park heeft en nog eens tienduizenden in nabijgelegen kantoorcomplexen. Enkele van de meest iconische bedrijven op het gebied van technologie en wetenschap hebben daar hun vlaggen geplant. Nobelprijswinnaars hebben in de laboratoria gewerkt.

Maar RTP was nooit een plek om te bezoeken, tenzij je een werknemer was of zakelijke contacten had. Een favoriete uitspraak van Bob Geolas, Levitans voorganger als CEO van de stichting, was dat je op 7.000 hectare geen kopje koffie kon kopen.

Het schip keren was niet eenvoudig: het is meer dan zes jaar geleden dat Geolas, met veel tamtam, een masterplan onthulde om het park nieuw leven in te blazen. RTP wacht nog steeds tot de supermarkt van start gaat, terwijl Geolas in 2016 vertrok.

Het historische succes van het park maakt het gemakkelijk om over het hoofd te zien dat er in de beginperiode ook niet veel gebeurde. Het Research Triangle Institute-consortium (nu RTI International genoemd) werd opgericht in 1958 en een paar bedrijven volgden. Maar het duurde tot 1965 voordat het National Institute of Environmental Health Sciences aankondigde dat dit eraan zat te komen. IBM volgde, en deze twee aankondigingen gaven het RTP-project geloofwaardigheid. Toch arriveerden er in de jaren zestig slechts twintig bedrijven en onderzoeksorganisaties. Tegen de jaren tachtig nam het tempo aanzienlijk toe, waarbij het park bijna 120 extra huurders kreeg.

Ondanks al zijn lof blijft het terrein, dat zich 13 kilometer van noord naar zuid uitstrekt, 3,2 kilometer breed is en wordt doorkruist door grote snelwegen, gemakkelijk te missen. Gebouwen mogen niet hoger zijn dan 30 meter, en veel bomen en brede tegenslagen zorgen voor een laag profiel.

Randy Woodson, kanselier van de NC State University en bestuurslid van de RTP-stichting, herinnert zich dat hij het park eind jaren tachtig bezocht toen hij hoogleraar plantenwetenschappen was aan de Purdue University.

“Ik heb het altijd een beetje vreemd gevonden”, zegt hij. 'Je landt op het vliegveld en je rijdt daarheen, je gaat gewoon door het bos en plotseling is daar een bedrijf. Er is niets stedelijks aan.”

Dat is een probleem omdat technologie- en biowetenschappenbedrijven zich steeds meer aangetrokken voelen tot stedelijke markten, waar zij denken dat jongere generaties werknemers willen werken en leven.

Maar het was meer dan dat. De internetrevolutie waaruit zoveel bedrijven in het park voortkwamen – zoals netwerkgigant Cisco Systems Inc., met 5.000 werknemers – deed ook een afbraak aan de troeven van RTP, namelijk de nabijheid van Duke, NC State en UNC Chapel Hill, het trio van universiteiten die RTP zijn naam gaven. Met de mogelijkheid om met wetenschappers te communiceren via videoconferenties en e-mail, “hoef je niet echt door de gang te lopen om deze kennis in je op te nemen”, zegt Albert Link, hoogleraar aan de UNC Greensboro en auteur van een tweedelige geschiedenis van RTP. .

Naast de toegenomen concurrentie naderde het park het einde van zijn kernmissie: het verkopen van onroerend goed, omdat het grootste deel van het land was verkocht. Woodson trad toe tot het bestuur nadat hij in 2010 kanselier van NC State werd. “Het was vanaf het begin duidelijk … dat het bestuur de organisatie en de leiding ertoe aanzette anders na te denken over de manier waarop het park verder kon worden ontwikkeld.”

In 2010 gaf het bestuur opdracht voor een masterplan en bracht Geolas terug naar de Driehoek. Geolas had acht jaar lang leiding gegeven aan het International Center for Automotive Research van Clemson University in Greenville, SC, na negen jaar op de Centennial Campus van NC State.

Het plan dat in 2012 werd onthuld, voorzag in een ontwikkeling voor gemengd gebruik "Triangle Commons" aan de noordkant van het park met hotels, winkels, woningen en conferentiefaciliteiten.

Toen veranderde alles nadat Geolas hoorde dat het Radisson-hotel in het centraal gelegen Park Center-gebied te koop stond. De vergrijzingsfaciliteit was een belangrijk obstakel geweest voor de veranderingen waar de bestuursleden van de stichting de voorkeur aan gaven.

De stichting verwierf de 100 hectare voor $17 miljoen, een aanzienlijke investering voor een organisatie die destijds $78 miljoen aan netto activa had, volgens belastingaangiften. In februari 2014 onthulde Geolas het Park Center-plan en een jaar later kondigde hij aan dat hij een toezegging van $30 miljoen had gekregen van Durham County en parkhuurders voor infrastructuur en open ruimte-ontwikkeling. Als eerste zal de oostzijde van het pand worden ontwikkeld. Aan de westkant zouden oude gebouwen die IBM had verlaten nadat het zijn pc-activiteiten aan het Chinese Lenovo had verkocht, worden gesloopt om ruimte te maken voor nieuwe ontwikkelingen.

Toen veranderden de plannen opnieuw.

Nadat de stichting de grond van Park Center had gekocht, maakte Geolas met zijn vrouw een wandeling door een van de oude IBM-gebouwen. 'Ik zei: 'Weet je, dit is geen slecht gebouw. Ik weet niet waarom we het willen afbreken.' En ze zei: 'Nou, dat zou je niet moeten doen.'

“En ik zei: 'Laten we hier een omgeving creëren. Laten we een testlaboratorium creëren. ''

Het werd de Frontier genoemd en bood vrije ruimte op de begane grond van het 800 Building waar iedereen zijn laptop kon komen openklappen, en betaalbare kantoren voor startups op de verdiepingen erboven. Het zou een goede manier zijn om RTP op de markt te brengen voor zowel doorgewinterde ondernemers die huur kunnen verdienen als startups met meer dromen dan geld. Vergaderzalen, whiteboards en gratis wifi maakten het aantrekkelijk voor beide groepen.

Het idee sloeg aan, grotendeels omdat het Army Research Office de ankerhuurder van 800 Building werd. Dat maakte het financieel mogelijk om de gratis coworking-ruimte te creëren en de rest van het gebouw op te knappen voor betalende huurders, zegt Liz Rooks, een oud-bestuurder van de stichting die in 2015 met pensioen ging. Het resultaat is een mix van druk samenwerkende ondernemers op de eerste verdieping en verboden militaire onderzoekskantoren op de bovenste verdieping met beperkte toegang. "Tenzij je de magische pas hebt, kun je daar niet komen", zegt ze.

Het succes van het 800-gebouw moedigde de stichting aan om andere leegstaande gebouwen aan de Frontier te renoveren. Het 600-gebouw, door een verhoogde loopbrug verbonden met het 800-gebouw, krijgt op de begane grond nieuwe huurders, zoals de Raad voor Ondernemende Ontwikkeling. CED, sinds 1984 een vaste waarde in de ondernemersgemeenschap van de Triangle, was een van de eerste huurders van startup-hub American Underground in het centrum van Durham, maar was gecharmeerd van de centrale ligging van RTP. De 400, die in mei werd geopend, biedt laboratoria voor startups in de biowetenschappen, terwijl renovatiewerkzaamheden in een aangrenzend gebouw gaande zijn.

Een van de startups is het bedrijf van Ricky Spero, Redbud Labs, dat met zijn 13 werknemers verhuisde van een gedeelde ruimte op de UNC Chapel Hill-campus. “We wilden de community die je krijgt in een stedelijke omgeving met het gemak en de waarde van RTP. The Frontier wordt het beste van twee werelden”, zegt Spero, die een Ph.D. in biofysica en richtte in 2010 samen met twee UNC-professoren zijn microchiptechnologiebedrijf op.

En het had nu allemaal een groot braakliggend terrein moeten zijn, in afwachting van nieuwbouw ergens in de jaren 2020.

Hoewel Geolas niet de leiding heeft nu het park transformeert – hij nam in 2016 ontslag om leiding te geven aan het Raleigh-kantoor van HR&A Advisors, een in New York gevestigd vastgoed- en economisch ontwikkelingsbedrijf – zinspeelt hij op enkele van de uitdagingen. “Besturen zijn ingewikkeld, en een groot bestuur als [de Research Triangle Foundation] is ingewikkeld”, zegt hij.

De onzekerheid veroorzaakt door het vertrek van Geolas werd nog vergroot in de zomer van 2017 toen de stichting de deal beëindigde met het in Houston gevestigde vastgoedbedrijf Hines, dat de hoofdontwikkelaar was van het revitaliseringsplan.

Levitan, die in augustus 2017 werd aangenomen als opvolger van Geolas, maakte duidelijk dat Park Center nog steeds de hoogste prioriteit van de stichting is. Hij hield eerder toezicht op de ontwikkeling van een multifunctioneel project ter waarde van $1,5 miljard naast de Johns Hopkins Universiteit in Baltimore en was uitvoerend directeur van vastgoedontwikkeling voor het Georgia Institute of Technology in Atlanta.

Afgelopen oktober kocht Willard Retail, een in Chevy Chase, Maryland gevestigd bedrijf voor commerciële vastgoedontwikkeling, 12 hectare en beloofde de winkelfase te bouwen. Het is een bescheiden begin, maar na bijna tien jaar praten zou de bouw van de supermarkt en restaurants eindelijk halverwege dit jaar kunnen beginnen, met kleine winkeltjes en een gezondheidsclub verderop in de straat.

“Het lijkt erop dat het een tijdje heeft geduurd”, zegt voorzitter Smedes York van de stichting, voormalig burgemeester van Raleigh en ervaren ontwikkelaar, “en dat is ook zo. Maar als het klaar is, willen we dat het succesvol en goed gebeurt.”

Tegen eind 2021 zullen er volgens Levitan ongeveer 450 appartementen worden gebouwd, hoewel er nog geen ontwikkelaar zich heeft aangemeld. Het zou de eerste behuizing in RTP markeren. Bij voltooiing, ergens in de jaren 2020, afhankelijk van de marktomstandigheden, zal de oostkant van Park Center een miljoen vierkante meter aan kantoren, een of twee hotels en misschien wel duizend appartementen bevatten.

De eerlijkheid gebiedt te zeggen dat de stichting nog steeds op jacht is naar grotere bedrijven die haar nationale bekendheid zouden kunnen vergroten. Het masterplan zou een dichtere ontwikkeling mogelijk maken die theoretisch tienduizenden extra werknemers mogelijk zou maken. En er zijn nog steeds een paar onontwikkelde gebieden, waaronder honderden hectares aan de zuidkant van RTP, waar Apple naar verluidt naar keek voordat het plannen aankondigde om uit te breiden naar Austin, Texas.

Vlak voor Kerstmis verwierf een mysterieus bedrijf genaamd Acute Investments LLC dat land in verschillende transacties met de stichting en het Fidelity Charitable Gift Fund. De investeringsgigant had het land gekocht voordat hij besloot oudere gebouwen te renoveren waarin voorheen Nortel Networks Corp was gevestigd. Parker Poe-lobbyist Bruce Thompson, wiens bedrijf Apple vertegenwoordigde en wiens naam op de onroerendgoedaanvraag van Acute stond, heeft niet publiekelijk gereageerd op de transactie. .

Hoe dan ook, ambtenaren zijn van plan om RTP een hoger profiel te geven – letterlijk. De goedgekeurde hoogte voor Park Center is nu 90 meter, wat volgens Levitan geschikt is voor een kantoorgebouw of hotel van 20 verdiepingen. Termen die door de jaren heen zijn gebruikt, zijn onder meer ‘Sydney Opera House’ en ‘Epcot Center’. Niet precies, maar je begrijpt het wel.

"Deze gebouwen zullen dus herkenningspunten zijn, die RDU binnenvliegen en op 40 [of de Durham Freeway] rijden", zegt Levitan. Een model is het Iqvia-gebouw, een van de meest zichtbare bouwwerken langs de I-40 met een hoogte van meer dan 50 meter. “Dat is een behoorlijk prominente uitspraak op 40. Dus we zouden dertig meter groter kunnen zijn dan dat.”

Hoe zit het met de Frontier, die van sloopkogelkandidaat is uitgegroeid tot een populaire startup-ruimte aan de 50 hectare aan de westkant? Waarschijnlijk zal het er nog een tijdje zijn. Verbeteringen aan de Frontier-gebouwen worden doorgevoerd met een horizon van tien tot vijftien jaar voordat de stichting de locatie en het stratennetwerk moet uitbreiden, zegt Levitan.

Dat betekent dat RxDataScience ruimte heeft om te groeien, maar waarschijnlijk in een ander gebouw als de plannen om het personeelsbestand jaarlijks te verdubbelen werkelijkheid worden.

Het kan zich naast de deur bevinden, in het 600-gebouw, dat via de verhoogde loopbrug verbonden is met het 800-gebouw, waar RxDataScience nu zijn omgebouwde opslagruimte heeft.

“Vroeger gebruikten we die brug als open ruimte. We gingen een paar stoelen pakken”, zegt Pickett, de CEO, “en ze de brug op trekken, en daar voerden we gesprekken met klanten.

“Wij noemen dat de brug naar de toekomst.”

Artikelbron: Business NC