小公司是 RTP 持續成功的關鍵

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丹·巴爾金

RxDataScience Inc. 執行長 Larry Pickett Jr. 遇到了新創公司常見的問題:空間不足。他的公司為醫療保健提供者處理數據,在 800 大樓的三樓僱用了三名工人。 前衛校園,一群 80 年代的建築 三角研究園 最初由 IBM 使用,但現在轉變為創業共享辦公室。

他需要另外容納 10 名員工的空間,但 800 名員工已被租出去。僅僅三個月後,皮克特就不得不搬家,他討厭這樣做,因為他喜歡邊境的時尚氛圍。

「我很恐慌,」他回憶道。他找到了Frontier的管理階層,後者提出了一個想法:在一樓建造一個700平方英尺的儲藏室。

“我說,’好吧,我不知道這是否足夠。’他們說:“好吧,讓我們把牆拆掉,然後出去遠一點。”

“我說,’我們會接受的。’”

這一回應給皮克特留下了深刻的印象,他稱 Frontier 員工「富有創造力且以客戶為導向」。但這並不令人意外。

三角研究園 建立在規模之上:它是美國面積最大的郊區研究園區,跨國公司在其就業基地中佔據主導地位。但近年來,園區官員增加了共同工作空間,以吸引新創公司和小型企業。

RTP 於 60 年前在森林和農場成立 達勒姆喚醒 縣。它是 佔地 7,000 英畝,成為全國最大的郊區研究園區。現在,經過十年的轉型以保持 RTP 作為技術和生命科學聖地的競爭力,該公司將自己的未來押在了像 Pickett's 這樣的新創公司身上。儘管 RTP 取得了歷史性的成功,但它仍面臨著人口稠密的中心城市的挑戰,而這些城市受到許多科技工作者的青睞。

 

 

「RTP 共有大約 280 家公司,」說 Scott Levitan,公園管理者三角研究基金會首席執行官。 「現在有一百人位於邊境。這太酷了。”

經過多年的拖延,列維坦基金會已邁出了為 RTP 創建市中心的第一步。 A高檔零售、辦公和住宅中心計劃位於 40 號州際公路旁的 Park Center雜貨店和餐廳的建設預計將於今年夏天開始。官員預計在未來十年內建造 100 萬平方英尺的新辦公室、數百套豪華公寓和幾家酒店。

Frontier 佔據 Park Center 100 英畝的西半部,而新開發案則規劃在東側。 Levitan 表示,從 40 號州際公路可以輕鬆看到新市中心。

私人開發商正在推動園區的部分轉型:總部位於加州的Alexandria Real Estate Equities 已將100 萬平方英尺的空間(包括植物科學巨頭先正達搬到新的RTP 園區時騰出的建築)轉變為新興農業技術的家園公司。夏洛特開發商基思公司(Keith Corp.) 購買了105 英畝的土地用於投機性開發,這片土地曾被Chemstrand 公司(Chemstrand 公司) 佔用,該公司是AstroTurf 的製造商,也是該公園的第一個企業雇主。

然後是加州開發商 Karlin Real Estate,其 Parmer RTP 子公司於 2017 年收購了葛蘭素史克 (GlaxoSmithKline) 的大型園區,此前這家製藥巨頭將其研發業務整合到了費城。這家製藥巨頭現在租用了附近的幾棟建築,因為這裡的佔地面積較小。

帕默 (Parmer) 正在將前葛蘭素公司 (Glaxo) 的領地改造成一個設施齊全的園區,供其想要吸引到 RTP 北端的公司使用。計劃需要建造會議中心、餐車亭、果嶺等。

帕默 (Parmer) 高管巴特·奧茲 (Bart Olds) 在擔任管理 650 英畝土地的房東的第一天就拆除了葛蘭素史克入口處的柵欄門。 “在葛蘭素史克,他們會問‘什麼?’你猜怎麼著?沒有發生什麼不好的事情,」奧茲說。

這些大門是 RTP 不可或缺的一部分,RTP 是美國歷史上最成功的經濟發展項目之一,如今園區內擁有 40,000 至 50,000 名勞動力,附近的辦公大樓內還有數萬人。一些最具標誌性的技術和科學公司已經在那裡插上了自己的旗幟。諾貝爾獎得主曾在其實驗室工作。

但 RTP 從來都不是一個值得參觀的地方,除非您是員工或有業務往來。列維坦基金會執行長鮑勃·吉拉斯 (Bob Geolas) 最喜歡的一句話是,在 7,000 英畝的土地上,你買不到一杯咖啡。

扭轉局面並不容易:自從 Geolas 大張旗鼓地公佈振興公園的總體規劃以來,已經過去了六年多。 RTP 仍在等待雜貨店開業,而 Geolas 已於 2016 年離開。

公園歷史性的成功讓人很容易忽視,在成立之初,也沒有發生太多事情。三角研究所聯盟(現稱為 RTI International)於 1958 年成立,隨後一些公司也相繼成立。但直到 1965 年,國家環境健康科學研究所才宣布這項目標即將到來。 IBM 緊隨其後,這兩個公告增強了 RTP 專案的可信度。儘管如此,在 20 世紀 60 年代,只有 20 家公司和研究機構抵達。到了 20 世紀 80 年代,這一步伐大幅加快,公園又增加了近 120 個租戶。

儘管備受讚譽,但該地點南北綿延 8 英里、寬 2 英里、主要高速公路縱橫交錯,但仍然很容易錯過。建築物的高度不能超過 120 英尺,大量的樹木和寬闊的退台使得建築顯得低調。

北卡羅來納州立大學校長兼 RTP 基金會董事會成員蘭迪·伍德森 (Randy Woodson) 回憶起 20 世紀 80 年代末參觀該公園的情景,當時他還是普渡大學的植物科學教授。

「我總覺得這有點奇怪,」他說。 「你降落在機場,然後開車出去,穿過樹林,突然間,出現了一家公司。這裡沒有任何城市氣息。”

這是一個問題,因為科技和生命科學公司越來越多地被城市市場所吸引,他們相信年輕一代的員工想要在那裡工作和生活。

但還不止於此。網路革命催生了園區內眾多公司,例如擁有5,000 名員工的網路巨頭思科系統公司(Cisco Systems Inc.),同時也削弱了RTP 的王牌資產,即它毗鄰杜克大學、北卡羅來納州立大學和北卡羅來納州大學教堂山分校,這三座大學分別是: RTP 的名字來自這些大學。北卡羅來納大學格林斯博羅分校教授、兩卷本 RTP 歷史的作者 Albert Link 表示,有了透過視訊會議和電子郵件與科學家交流的能力,「你實際上不必走到大廳去吸收這些知識」 。

除了競爭加劇之外,該公園的房地產銷售核心使命也已接近尾聲,因為大部分土地已被出售。伍德森於 2010 年成為北卡羅來納州州長後加入了董事會。“從一開始就很明顯……董事會開始推動組織和領導層以不同的方式思考如何繼續開發公園。”

2010 年,董事會委託制定總體規劃,將 Geolas 帶回三角區。 Geolas 在南卡羅來納州格林維爾的克萊姆森大學國際汽車研究中心運作了八年,此前他在北卡羅來納州立大學百年校區運作了九年。

2012 年公佈的計劃設想在公園北端建設一個「三角公共區」綜合用途開發項目,其中包括酒店、零售、住宅和會議設施。

當 Geolas 得知位於市中心的 Park Center 區的 Radisson 酒店正在出售後,一切都改變了。老化的設施一直是基金會董事會成員所支持的變革的主要障礙。

根據稅務申報,該基金會以 $1700 萬的價格收購了這 100 英畝土地,對於當時擁有 $7800 萬淨資產的組織來說,這是一項重大投資。 2014 年 2 月,Geolas 公佈了公園中心計劃,一年後宣布他已從達勒姆縣和公園租戶處獲得 $3000 萬的承諾,用於基礎設施和開放空間開發。該地產的東側將首先開發。在西側,IBM 將其個人電腦業務出售給中國聯想集團後騰出的舊建築將被拆除,以便為新的開發騰出空間。

然後,計劃再次改變。

基金會購買了公園中心的土地後,Geolas 與妻子在 IBM 的一棟舊建築中散步。 「我說,『你知道,這不是一座糟糕的建築。我不知道我們為什麼要拆掉它。”她說:“好吧,你不應該這樣做。”

「我說,『讓我們在這裡創造一個環境。讓我們創建一個測試實驗室。”

它被稱為 Frontier,在 800 大樓的底層提供了免費空間,任何人都可以來打開他們的筆記型電腦,並在上面的樓層為新創公司提供經濟實惠的辦公室。這將是向能夠賺取租金的經驗豐富的企業家和夢想多於金錢的新創公司推銷 RTP 的好方法。會議室、白板和免費 Wi-Fi 對這兩個群體都有吸引力。

這個想法得以實施,很大程度上是因為陸軍研究辦公室成為 800 大樓的主要租戶。 2015 年退休的長期基金會高管利茲·魯克斯(Liz Rooks) 表示,這使得在經濟上有可能創建免費的共享辦公空間,並為付費租戶修繕大樓的其餘部分。其結果是一樓忙碌互動的企業家和禁止進入的軍事研究辦公室位於限制出入的頂層。 「除非你有魔法通行證,否則你無法上去,」她說。

800 大廈的成功鼓勵基金會翻新邊境的其他空置建築。 600 號大樓透過高架走道與 800 號大樓相連,底層有新租戶,例如創業發展委員會。 CED 自 1984 年以來一直是三角創業社區的常客,是達勒姆市中心創業中心 American Underground 的早期租戶,但喜歡 RTP 的中心位置。 400 於 5 月開業,為生命科學新創公司提供實驗室,而相鄰建築的翻修工程正在進行中。

Ricky Spero 的公司 Redbud Labs 就是其中一家新創公司,該公司與 13 名員工一起從北卡羅來納大學教堂山校區的共享空間搬遷。 「我們希望您能夠從城市環境中獲得具有 RTP 便利性和價值的社區。 Frontier 正在成為兩全其美的地方,」擁有博士學位的 Spero 說。他擁有生物物理學博士學位,並於 2010 年與兩名北卡羅來納大學教授共同創立了微晶片技術公司。

到目前為止,所有這些都應該是一大片空地,等待 2020 年代的某個時候進行新的建設。

同時,儘管 Geolas 並不負責公園的轉型——他於 2016 年辭職,擔任總部位於紐約的房地產和經濟開發公司 HR&A Advisors 羅利辦事處的負責人——但他也暗示了一些挑戰。 「董事會很複雜,像[三角研究基金會]這樣的大董事會也很複雜,」他說。

2017 年夏天,基金會終止了與總部位於休士頓的房地產公司 Hines 的協議,該公司一直是振興計畫的主要開發商,Geolas 的離開引發了不確定性。

2017 年 8 月被聘為 Geolas 繼任者的列維坦明確表示,公園中心仍是基金會的首要任務。他先前負責監督巴爾的摩約翰霍普金斯大學附近一個價值 $15 億的多用途項目的開發,並擔任亞特蘭大佐治亞理工學院房地產開發執行董事。

去年 10 月,總部位於馬裡蘭州切維蔡斯的商業房地產開發公司 Willard Retail 購買了 12 英畝土地,並承諾將建造零售階段。這是一個溫和的開始,但經過近十年的討論,雜貨店和餐廳的建設可能最終會在今年年中開始,路邊還有小商店和健身俱樂部。

「這似乎花了一段時間,」前羅利市長、資深開發商、基金會主席斯梅德斯·約克 (Smedes York) 說道,「而且確實如此。但當它完成後,我們希望它能夠成功且正確地完成。”

Levitan 表示,到 2021 年底,將建造約 450 間公寓,但尚未有開發商簽約。這將標誌著 RTP 的第一棟住房。竣工後,公園中心東側將在 2020 年代的某個時間(取決於市場狀況)容納 100 萬平方英尺的辦公室、一到兩家酒店,或許還有 1,000 套公寓。

可以肯定的是,基金會仍在尋找能夠提升全國形象的大公司。總體規劃將允許更密集的開發,理論上可以容納數萬名員工。還有一些未開發的土地,包括 RTP 最南端的數百英畝土地,據報道,蘋果在宣布計劃擴展到德克薩斯州奧斯汀之前正在考慮這些土地。

聖誕節前夕,一家名為 Acute Investments LLC 的神秘公司透過與基金會和富達慈善禮品基金的幾筆交易收購了這塊土地。這家投資巨頭在決定翻新北電網絡公司(Nortel Networks Corp) 的舊建築之前購買了這塊土地。帕克·坡(Parker Poe) 的遊說者布魯斯·湯普森(Bruce Thompson) 尚未就該交易發表公開評論,他的公司代表蘋果公司,其名字列在Acute 的房地產備案文件中。 。

無論如何,官員們都打算讓 RTP 獲得更高的知名度——字面上的意思。目前公園中心的核准高度為 300 英尺,Levitan 表示高度適合 20 層樓的辦公大樓或飯店。多年來被反覆提及的術語包括“悉尼歌劇院”和“未來世界中心”。不完全是,但你明白了。

「因此,這些建築將成為地標,飛入 RDU,沿著 40 號公路(或達勒姆高速公路)行駛,」Levitan 說。一個模型是 Iqvia 大樓,它是 40 號州際公路沿線最引人注目的建築之一,高度高達 150 英尺。 “這對 40 歲來說是一個非常突出的聲明。所以我們可以比這個高出一百英尺。”

那麼 Frontier 呢?它從一個破壞性候選人變成了西側 50 英畝的熱門創業空間?它可能會在那裡一段時間。 Levitan 表示,在基金會需要擴大場地及其街道網絡之前,Frontier 建築的改進工作將在 10 到 15 年的時間內完成。

這意味著 RxDataScience 有發展空間,不過如果每年將員工人數增加一倍的計劃實現的話,可能會在另一棟大樓裡。

它可能位於 600 大樓的隔壁,透過高架走道與 800 大樓相連,RxDataScience 現在在那裡設有改建的儲藏室辦公室。

「我們曾經把那座橋當作開放空間。我們會去拿幾把椅子,」執行長皮克特說,「然後把它們拉到橋上,然後我們就在那裡與顧客交談。

“我們稱之為通往未來的橋樑。”

文章來源:商業NC