小公司是 RTP 持续成功的关键

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丹·巴尔金

RxDataScience Inc. 首席执行官 Larry Pickett Jr. 遇到了初创公司普遍面临的问题:办公空间不足。他的公司为医疗保健提供商处理数据,在 800 大楼三楼雇用了三名员工。 边境校园,一组 80 年代的建筑 三角研究园 最初由 IBM 使用,但现在已转变为创业联合办公中心。

他需要空间容纳另外 10 名员工,但 800 号办公室已被租出。皮克特三个月后就不得不搬家,他对此很不满意,因为他喜欢 Frontier 的时髦氛围。

“我当时很慌张,”他回忆道。他找到了 Frontier 的管理层,管理层提出了一个想法:在一楼建一个 700 平方英尺的储藏室。

“我说,‘我不知道这是否足够。’他们说,‘好吧,那我们就把墙拆掉,再往前走一点吧。’

“我说,‘我们接受。’”

他们的反馈给皮克特留下了深刻印象,他称 Frontier 的员工“富有创意,以客户为中心”。但这并不令人惊讶。

三角研究园 建立在规模之上:它是美国面积最大的郊区研究园区,跨国公司占据了其就业基地的主导地位。但近年来,园区管理者增加了共享办公空间,以吸引初创企业和小型企业。

RTP 成立于 60 年前,位于 达勒姆唤醒 各县。其 占地 7,000 英亩,是美国最大的郊区研究园区。经过十年的转型基础工作,RTP 现已将自己的未来押注于像 Pickett 这样的初创公司,以保持其作为技术和生命科学圣地的竞争力。尽管 RTP 取得了历史性的成功,但它面临着人口密集的中心城市的挑战,这些城市受到许多技术工作者的青睐。

 

 

“RTP 总共有 280 家公司,” 公园管理公司三角研究基金会首席执行官斯科特·列维坦“其中一百个现在位于边境。这很酷。”

经过多年的拖延,莱维坦基金会已迈出了为 RTP 打造市中心的第一步。40 号州际公路旁的公园中心计划建设高档零售、办公和住宅中心,预计今年夏天将开始建设一家杂货店和餐厅。未来十年,官员们计划新建 100 万平方英尺的办公楼、数百套豪华公寓和几家酒店。

Frontier 占据了 Park Center 100 英亩土地的西半部,而新开发项目则计划在东侧。Levitan 表示,从 I-40 公路上可以轻松看到新市中心。

私人开发商正在推动该园区的部分改造:总部位于加州的亚历山大房地产公司 (Alexandria Real Estate Equities) 已将一百万平方英尺的空间(包括植物科学巨头先正达公司迁至新 RTP 园区时腾出的大楼)改造成新兴农业技术公司的家园。夏洛特开发商 Keith Corp. 购买了 105 英亩土地用于投机开发,这片土地曾由 Chemstrand Corp. 占据,后者是 AstroTurf 的制造商,也是该园区的第一家企业雇主。

还有加州开发商 Karlin Real Estate,其子公司 Parmer RTP 于 2017 年收购了葛兰素史克的大型园区,当时这家制药巨头将其研发部门整合到费城。这家制药巨头目前在附近的几栋建筑中租用了较小的办公空间。

Parmer 正在将前葛兰素史克公司所在地改造成一座设施齐全的园区,以吸引公司入驻 RTP 的北端。计划包括建设会议中心、餐车亭、高尔夫果岭等。

Parmer 高管巴特·奥尔兹 (Bart Olds) 在担任负责管理 650 英亩土地的业主的第一天就拆除了葛兰素史克入口处的栅栏门。“在葛兰素史克,他们会问‘什么?’你猜怎么着?什么坏事都没发生,”奥尔兹说。

这些大门是 RTP 不可或缺的一部分,而 RTP 是美国历史上最成功的经济发展项目之一,如今园区内有 4 万到 5 万名员工,附近的办公大楼里还有数万名员工。一些科技界最具代表性的公司都在这里插上了旗帜。诺贝尔奖获得者也曾在其实验室工作过。

但 RTP 从来不是一个值得一去的地方,除非你是员工或有业务往来。莱维坦的前任基金会首席执行官鲍勃·吉奥拉斯 (Bob Geolas) 最喜欢说的一句话是,在 7,000 英亩的土地上,你买不到一杯咖啡。

扭转局面并非易事:自从 Geolas 大张旗鼓地公布振兴公园的总体规划以来,已经过去了六年多的时间。RTP 仍在等待杂货店开张,而 Geolas 已于 2016 年离开。

这座园区的历史性成功很容易让人忽视,在园区成立初期,也没有什么大作为。三角研究学院联盟(现称为 RTI International)成立于 1958 年,随后有几家公司加入。但直到 1965 年,美国国家环境健康科学研究所才宣布其即将入驻。IBM 紧随其后,这两家公司宣布入驻,为 RTP 项目赢得了信誉。不过,在 20 世纪 60 年代,只有 20 家公司和研究机构入驻。到了 20 世纪 80 年代,入驻步伐大幅加快,园区增加了近 120 家租户。

尽管广受赞誉,但该地南北绵延 8 英里,宽 2 英里,主要公路纵横交错,却很容易被忽视。建筑物的高度不得超过 120 英尺,树木繁多,退台较宽,因此显得低调。

北卡罗来纳州立大学校长兼 RTP 基金会董事会成员兰迪伍德森 (Randy Woodson) 回忆起 20 世纪 80 年代末他担任普渡大学植物科学教授时参观过该公园。

“我总觉得有点奇怪,”他说,“你降落在机场,开车出去,穿过树林,突然间,你就看到了一家公司。这里一点儿也不像城市。”

这是一个问题,因为科技和生命科学公司越来越多地被城市市场所吸引,他们相信年轻一代的员工希望在那里工作和生活。

但事情远不止于此。互联网革命催生了园区内众多公司,例如拥有 5,000 名员工的网络巨头思科系统公司 (Cisco Systems Inc.),但也蚕食了 RTP 的王牌资产,即它与杜克大学、北卡罗来纳州立大学和北卡罗来纳大学教堂山分校的距离,这三所大学正是 RTP 的名字来源。北卡罗来纳大学格林斯伯勒分校教授、两卷 RTP 历史著作的作者阿尔伯特·林克 (Albert Link) 表示,现在可以通过视频会议和电子邮件与科学家沟通,“你真的不必走到走廊就能吸收这些知识”。

除了竞争加剧之外,公园的核心使命——出售房地产也即将结束,因为大部分土地都已售出。伍德森在 2010 年担任北卡罗来纳州立大学校长后加入了董事会。“从一开始……董事会就已经开始推动组织和领导层以不同的方式思考如何继续开发公园。”

2010 年,董事会委托制定了一项总体规划,并将 Geolas 带回了三角区。Geolas 曾在南卡罗来纳州格林维尔的克莱姆森大学国际汽车研究中心工作了八年,此前在北卡罗来纳州立大学百年校区工作了九年。

2012 年公布的计划设想在公园北端建立一个“三角公共区域”混合用途开发项目,其中设有酒店、零售、住宅和会议设施。

后来,当 Geolas 得知位于中心公园中心区的 Radisson 酒店要出售时,一切都改变了。老化的设施一直是基金会董事会成员所青睐的变革的主要障碍。

该基金会以 141.7 万美元的价格收购了这 100 英亩土地,根据税务申报,对于当时拥有 147.8 万美元净资产的组织来说,这是一笔重大投资。2014 年 2 月,Geolas 公布了公园中心计划,一年后,他宣布已从达勒姆县和公园租户那里获得了 143.0 万美元的承诺,用于基础设施和开放空间开发。该地产的东侧将首先开发。在西侧,IBM 将其个人电脑业务出售给中国联想后腾出的旧建筑将被拆除,为新开发腾出空间。

然后,计划再次改变。

基金会购买公园中心土地后,Geolas 和妻子一起穿过一栋 IBM 老建筑。“我说,‘你知道,这不是一栋糟糕的建筑。我不知道我们为什么要把它拆掉。’她说,‘好吧,你不应该这么做。’”

“我说,‘让我们在这里创建一个环境。让我们创建一个测试实验室。’”

这个被称为 Frontier 的项目在 800 大楼的一楼提供免费空间,任何人都可以来这里使用笔记本电脑,楼上为初创公司提供价格实惠的办公室。这将是向经验丰富的企业家(可以支付租金)和初创企业(梦想多于金钱)推销 RTP 的好方法。会议室、白板和免费 Wi-Fi 使其对这两类群体都具有吸引力。

这个想法之所以能成功,很大程度上是因为陆军研究办公室成为了 800 大楼的主要租户。长期担任基金会高管、于 2015 年退休的利兹·鲁克斯 (Liz Rooks) 说,这使得在经济上可以创建免费的共享办公空间,并为付费租户修缮大楼的其余部分。结果是,一楼是忙碌互动的企业家,而限制进入的顶层是禁止进入的军事研究办公室。“除非你有魔法通行证,否则你不能上去,”她说。

800 号大楼的成功促使基金会翻新 Frontier 的其他空置建筑。600 号大楼通过一条高架人行道与 800 号大楼相连,一楼有新的租户,例如创业发展委员会。CED 自 1984 年以来一直是三角区创业社区的固定成员,是达勒姆市中心创业中心 American Underground 的早期租户,但喜欢 RTP 的中心位置。400 号大楼于 5 月开业,为生命科学初创公司提供实验室,而相邻大楼的翻新工作正在进行中。

其中一家初创公司是 Ricky Spero 的公司 Redbud Labs,该公司带着 13 名员工从北卡罗来纳大学教堂山分校校园的共享空间搬了过来。“我们希望既能享受城市环境带来的社区氛围,又能享受 RTP 的便利和价值。Frontier 正在成为两全其美的选择,”Spero 说道,他拥有生物物理学博士学位,并于 2010 年与两位北卡罗来纳大学教授共同创立了微芯片技术公司。

而现在,这里全部都应是一大片空地,等待着 2020 年代的某个时候进行新建设。

与此同时,尽管 Geolas 并未负责公园的改造工作——他于 2016 年辞职,转而担任纽约房地产和经济发展公司 HR&A Advisors 罗利办事处的负责人——但他也暗示了一些挑战。“董事会很复杂,像 [三角研究基金会] 这样的大型董事会也很复杂,”他说。

2017 年夏天,Geolas 离职所引发的不确定性进一步加剧,当时基金会终止了与休斯顿房地产公司 Hines 的交易,而 Hines 曾是振兴计划的主要开发商。

莱维坦于 2017 年 8 月被任命为 Geolas 的继任者,他明确表示公园中心仍然是基金会的首要任务。他之前曾负责巴尔的摩约翰霍普金斯大学附近一个耗资 $15 亿美元的多用途项目的开发,并担任亚特兰大佐治亚理工学院房地产开发执行董事。

去年 10 月,总部位于马里兰州切维蔡斯的商业房地产开发公司 Willard Retail 购买了 12 英亩土地,并承诺建设零售区。这是一个不起眼的开端,但经过近十年的谈判,今年年中,杂货店和餐厅的建设可能最终会开始,沿路还有小商店和健身俱乐部。

“看起来这花了不少时间,”基金会主席、前罗利市长和资深开发商斯梅德斯·约克 (Smedes York) 表示,“但事实确实如此。但当一切完成时,我们希望它能够成功且正确地完成。”

莱维坦表示,到 2021 年底,将建成约 450 套公寓,但目前还没有开发商签约。这将是 RTP 的首批住房。根据市场情况,该项目预计在 2020 年代的某个时候完工,届时公园中心东侧将容纳一百万平方英尺的办公空间、一两家酒店和大约 1,000 套公寓。

可以肯定的是,该基金会仍在寻找能够提升其全国知名度的大型公司。总体规划将允许更密集的开发,理论上可以容纳数万名员工。而且仍有一些未开发的土地,包括 RTP 最南端的数百英亩土地,据报道,苹果在宣布计划扩展到德克萨斯州奥斯汀之前一直在考虑这片土地。

就在圣诞节前,一家名为 Acute Investments LLC 的神秘公司通过与基金会和富达慈善礼品基金的几笔交易收购了这块土地。这家投资巨头在决定翻新原北电网络公司所在地的老建筑之前就买下了这块土地。Parker Poe 说客布鲁斯·汤普森 (Bruce Thompson) 的公司曾代表苹果公司,他的名字列在 Acute 的房地产文件中,但他尚未公开评论这笔交易。

无论如何,官员们都想让 RTP 更引人注目——确实如此。公园中心的批准高度现在是 300 英尺,莱维坦说,这个高度适合建造一座 20 层的办公楼或酒店。多年来,人们曾使用过“悉尼歌剧院”和“艾波卡特中心”等名称。虽然不完全准确,但你懂我的意思。

“因此,这些建筑将成为地标,飞入 RDU,驶上 40 号公路(或达勒姆高速公路),”莱维坦说。一个模型是 Iqvia 大楼,它是 I-40 公路沿线最显眼的建筑之一,高度超过 150 英尺。“这在 40 号公路上非常引人注目。所以我们可以比它高出一百英尺。”

那么 Frontier 呢?它从废弃的候选地变成了西区 50 英亩的热门创业空间。它可能会在那里待一段时间。莱维坦说,Frontier 建筑的改进将持续 10 到 15 年,之后基金会需要扩建场地及其街道网络。

这意味着 RxDataScience 还有增长空间,但如果每年将员工人数增加一倍的计划得以实现,那么很可能要搬到另一栋大楼里。

它可能位于 600 号大楼的隔壁,通过高架人行道连接到 800 号大楼,RxDataScience 现在将其改建的储藏室办公室设在那里。

“我们过去把那座桥当作开放空间。我们会去拿几把椅子,”首席执行官皮克特说,“然后把它们拉到桥上,然后就在那里和顾客交谈。

“我们称之为通向未来的桥梁。”

文章来源:Business NC