Små virksomheder er nøglen til RTP's fortsatte succes
Udgivelsesdato:Af Dan Barkin
Larry Pickett Jr., CEO for RxDataScience Inc., havde et problem, der er fælles for startups: at løbe tør for plads. Hans virksomhed, der knuser data til sundhedsudbydere, beskæftigede tre arbejdere på tredje sal i 800-bygningen ved Grænse campus, en klynge af bygninger fra 80'erne i Forskning Triangle Park først brugt af IBM, men nu omdannet til en iværksætter-coworking-hub.
Han havde brug for plads til 10 flere medarbejdere, men de 800 blev udlejet. Pickett skulle flytte efter kun tre måneder, hvilket han hadede, fordi han kunne lide Frontiers funky stemning.
"Jeg var i panik," husker han. Han gik til Frontiers ledelse, som slog en idé: På første sal var et 700 kvadratmeter stort lagerrum.
"Og jeg sagde: 'Nå, jeg ved ikke, om det vil være nok.' Og de sagde: 'Nå, lad os bare slå væggen ud og gå lidt længere ud.'
"Jeg sagde, 'Vi tager den'."
Svaret imponerede Pickett, som kalder Frontier-personalet "kreativt og kundeorienteret." Men det var ikke så overraskende.
Forskning Triangle Park blev bygget på storhed: Det er den største amerikanske forstadsforskningspark målt i areal, og multinationale virksomheder dominerer dens beskæftigelsesgrundlag. Men i de seneste år har parkembedsmænd tilføjet coworking-rum for at tiltrække nystartede virksomheder og små virksomheder.
RTP blev grundlagt for 60 år siden i skove og gårde i Durham og Vågne amter. Dens 7.000 acres gjorde det til landets største forstadsforskningspark. Nu har det sat sin fremtid på startups som Pickett's, efter et årti med grundarbejde for en transformation for at holde RTP konkurrencedygtig som et teknologi- og biovidenskabsmekka. På trods af al sin historiske succes er RTP udfordret af tætbefolkede byer i centrum, som er begunstiget af mange teknologiarbejdere.
"Der er omkring 280 virksomheder i alt i RTP," siger Scott Levitan, administrerende direktør for parkmanager Research Triangle Foundation. "100 af dem er placeret ved grænsen nu. Det er ret fedt."
Efter mange års forsinkelse har Levitans fond taget de første skridt til at skabe et centrum for RTP. ENDer er planlagt et eksklusivt butiks-, kontor- og boligcenter i Park Center ved Interstate 40, hvor byggeriet forventes at starte til sommer på en købmand og restauranter. I løbet af det næste årti forestiller embedsmænd sig 1 million kvadratmeter nye kontorer, hundredvis af luksuslejligheder og et par hoteller.
The Frontier optager den vestlige halvdel af Park Centers 100 acres, mens den nye udvikling er planlagt på østsiden. Det nye centrum vil være let synligt fra I-40, siger Levitan.
Private udviklere driver noget af parkens transformation: Californien-baserede Alexandria Real Estate Equities har forvandlet en million kvadratmeter plads - inklusive bygninger fraflyttet af plantevidenskabsgiganten Syngenta, da den flyttede til et nyt RTP-campus - til hjem for nye landbrugsteknologier virksomheder. Keith Corp., en Charlotte-udvikler, købte 105 acres til spekulativ udvikling på jord, der engang var besat af Chemstrand Corp., skaberen af AstroTurf og parkens første virksomhedsarbejdsgiver.
Så er der den californiske udvikler Karlin Real Estate, hvis Parmer RTP-datterselskab købte GlaxoSmithKlines enorme campus i 2017, efter at medicinalgiganten konsoliderede sin forskning og udvikling til Philadelphia. Narkotikagiganten lejer nu flere nærliggende bygninger for sit mindre fodaftryk her.
Parmer forvandler det tidligere Glaxo-domæne til et campus fyldt med faciliteter for virksomheder, som det ønsker at lokke til RTP's nordlige ende. Planerne kræver et konferencecenter, foodtruck-pavillon, puttinggreens og meget mere.
Parmer-direktør Bart Olds rev barriereportene ud ved indgangene til Glaxo på sin første dag som udlejer med tilsyn med 650 acres. "Hos GSK er de ligesom 'Hvad?' Og gæt hvad? Der skete ikke noget dårligt, siger Olds.
Disse porte var en integreret del af RTP, et af de mest succesrige økonomiske udviklingsprojekter i amerikansk historie, som i dag har en arbejdsstyrke på 40.000 til 50.000 inde i parken og titusinder mere i nærliggende kontorkomplekser. Nogle af de mest ikoniske virksomheder inden for teknologi og videnskab har plantet deres flag der. Nobelprisvindere har arbejdet i dets laboratorier.
Men RTP var aldrig et sted at besøge, medmindre du var ansat eller havde forretningsforbindelser. Et yndet ordsprog af Bob Geolas, Levitans forgænger som fondens administrerende direktør, var, at på 7.000 acres kunne man ikke købe en kop kaffe.
Det har ikke været let at dreje skibet: Det er mere end seks år siden, at Geolas med stor fanfare afslørede en masterplan for at revitalisere parken. RTP venter stadig på, at købmanden kommer i gang, mens Geolas rejste i 2016.
Parkens historiske succes gør det let at overse, at der i dens tidligste dage heller ikke skete meget. Research Triangle Institute-konsortiet (nu kaldet RTI International) blev dannet i 1958, og et par virksomheder fulgte efter. Men det var først i 1965, at National Institute of Environmental Health Sciences meddelte, at det ville komme. IBM fulgte efter, og disse to meddelelser gav RTP-projektet troværdighed. Alligevel kom der i 1960'erne kun 20 virksomheder og forskningsorganisationer. I 1980'erne steg tempoet betydeligt, og parken tilføjede næsten 120 flere lejere.
På trods af al dens anerkendelse er stedet, der strækker sig 8 miles fra nord til syd og er 2 miles bredt og krydset af store motorveje, stadig let at gå glip af. Bygninger må ikke være højere end 120 fod, og masser af træer og brede tilbageslag giver en lav profil.
Randy Woodson, NC State Universitys kansler og bestyrelsesmedlem i RTP-fonden, husker, at han besøgte parken i slutningen af 1980'erne, da han var professor i plantevidenskab ved Purdue University.
"Jeg har altid fundet det mærkeligt," siger han. “Du lander i lufthavnen, og du kører derud, og du går bare gennem skoven, og pludselig er der et selskab. Der er ikke noget urbant over det.”
Det er et problem, fordi teknologi- og biovidenskabsvirksomheder i stigende grad tiltrækkes af bymarkeder, hvor de mener, at yngre generationer af medarbejdere ønsker at arbejde og bo.
Men det var mere end det. Internetrevolutionen, der affødte så mange af parkens virksomheder - såsom netværksgiganten Cisco Systems Inc., med 5.000 ansatte - var også ved at smutte på RTP's gode aktiv, nemlig dets nærhed til Duke, NC State og UNC Chapel Hill, trioen af universiteter, der gav RTP sit navn. Med evnen til at kommunikere med videnskabsmænd gennem videokonferencer og e-mail, "behøver du ikke rigtig at gå ned ad gangen for at absorbere denne viden," siger Albert Link, en UNC Greensboro-professor og forfatter til en to-binds historie om RTP .
Ud over øget konkurrence nærmede parken sig afslutningen af sin kerneopgave med at sælge fast ejendom, fordi det meste af jorden var blevet solgt. Woodson kom ind i bestyrelsen, efter at han blev NC State kansler i 2010. "Det var tydeligt fra begyndelsen ... at bestyrelsen begyndte at presse organisationen og ledelsen til at tænke anderledes om, hvordan man kan fortsætte med at udvikle parken."
I 2010 bestilte bestyrelsen en masterplan, og den bragte Geolas tilbage til Trekanten. Geolas havde drevet Clemson University's International Center for Automotive Research i Greenville, SC, i otte år, efter ni år på NC State's Centennial Campus.
Planen, der blev afsløret i 2012, forudså en "Triangle Commons"-udvikling med blandet anvendelse i den nordlige ende af parken med hoteller, detailhandel, boliger og konferencefaciliteter.
Så ændrede alt sig, efter at Geolas fik at vide, at Radisson-hotellet i det centralt beliggende Park Center-område var til salg. Den aldrende facilitet havde været en vigtig hindring for ændringer, der var favoriseret af fondens bestyrelsesmedlemmer.
Fonden erhvervede de 100 acres for $17 millioner, en betydelig investering for en organisation, der havde $78 millioner i nettoaktiver på det tidspunkt, ifølge skatteansøgninger. I februar 2014 afslørede Geolas Park Center-planen og annoncerede et år senere, at han havde sikret sig et løfte på $30 millioner fra Durham County og parklejere til infrastruktur og udvikling af åbne områder. Den østlige side af ejendommen vil blive udviklet først. På den vestlige side ville gamle bygninger, der blev forladt af IBM efter at have solgt sin pc-drift til Kina-baserede Lenovo, blive revet ned for at give plads til ny udvikling.
Så ændrede planerne sig igen.
Efter at fonden købte Park Center-grunden, gik Geolas en tur med sin kone gennem en af de gamle IBM-bygninger. "Jeg sagde," Du ved, det her er ikke en dårlig bygning. Jeg ved ikke, hvorfor vi vil rive den ned«. Og hun sagde: 'Jamen, det skal du ikke.'
"Og jeg sagde: 'Lad os skabe et miljø her. Lad os skabe et testlaboratorium."
Døbt grænsen tilbød det ledig plads i stueetagen af 800-bygningen, hvor alle kunne komme og åbne deres bærbare computere, og overkommelige kontorer for startups på etagerne ovenover. Det ville være en god måde at markedsføre RTP til både garvede iværksættere, der kunne lave husleje og startups med flere drømme end penge. Konferencelokaler, whiteboards og gratis Wi-Fi gjorde det tiltalende for begge grupper.
Ideen tog fart, hovedsagelig fordi Hærens Forskningskontor blev 800 Buildings ankerlejer. Det gjorde det økonomisk muligt at skabe det gratis coworking-rum og ordne resten af bygningen til betalende lejere, siger Liz Rooks, en mangeårig fondsleder, som gik på pension i 2015. Resultatet er en blanding af travle interagerende iværksættere på første sal og forbudte militærforskningskontorer på øverste etage med begrænset adgang. "Medmindre du har det magiske pas, kan du ikke komme derop," siger hun.
Succesen med 800-bygningen tilskyndede fonden til at renovere andre tomme bygninger ved grænsen. 600 Bygningen, der er forbundet med en forhøjet gangbro til 800, har fået nye lejere i stueetagen, såsom Rådet for Entreprenøriel Udvikling. CED, en fast bestanddel i trekantens iværksættermiljø siden 1984, var en tidlig lejer af startup-hub American Underground i downtown Durham, men kunne godt lide RTP's centrale placering. The 400, som åbnede i maj, tilbyder laboratorier for life-science startups, mens renoveringer af en tilstødende bygning er i gang.
En af startups er Ricky Speros virksomhed, Redbud Labs, som flyttede med sine 13 ansatte fra et fælles rum på UNC Chapel Hill campus. "Vi ønskede det fællesskab, du får fra et bymiljø med bekvemmeligheden og værdien af RTP. The Frontier er ved at blive det bedste fra begge verdener,” siger Spero, der har en ph.d. i biofysik og grundlagde sin mikrochipteknologivirksomhed sammen med to UNC-professorer i 2010.
Og det hele skulle efter hensigten være en stor ledig grund, der afventede nybyggeri et stykke tid i 2020'erne.
I mellemtiden, selvom Geolas ikke er ansvarlig, mens parken forvandler sig - han sagde op i 2016 for at lede Raleigh-kontoret for HR&A Advisors, et New York-baseret ejendoms- og økonomisk udviklingsfirma - antyder han nogle af udfordringerne. "Bestyrelser er komplicerede, og en stor bestyrelse som [Forskningstrekantfonden] er kompliceret," siger han.
Usikkerheden udløst af Geolas' afgang blev forværret i sommeren 2017, da fonden afsluttede sin aftale med det Houston-baserede ejendomsfirma Hines, som havde været hovedudvikler af revitaliseringsplanen.
Levitan, der blev ansat som Geolas' efterfølger i august 2017, gjorde det klart, at Park Center stadig var fondens topprioritet. Han førte tidligere tilsyn med udviklingen af et $1,5 milliarder flerbrugsprojekt ved siden af Johns Hopkins University i Baltimore og var administrerende direktør for ejendomsudvikling for Georgia Institute of Technology i Atlanta.
Sidste oktober købte Willard Retail, en Chevy Chase, Md.-baseret kommerciel ejendomsudviklingsvirksomhed, 12 acres og lovede at bygge detailfasen. Det er en beskeden start, men efter næsten et årtis snak, kan byggeriet måske endelig starte i midten af dette år på købmanden og restauranter, med små butikker og en helseklub nede ad vejen.
"Det ser ud til, at det har taget et stykke tid," siger fondens formand Smedes York, en tidligere Raleigh-borgmester og veteranudvikler, "og det har det. Men når det er gjort, vil vi gerne have, at det bliver gjort med succes og rigtigt.”
Ved udgangen af 2021 siger Levitan, at der vil blive bygget omkring 450 lejligheder, selvom ingen udvikler har skrevet under. Det ville markere den første bolig i RTP. Ved færdiggørelsen, engang i 2020'erne afhængigt af markedsforholdene, vil østsiden af Park Center rumme en million kvadratmeter kontorer, et eller to hoteller og måske 1.000 lejligheder.
For at være sikker er fundamentet fortsat på jagt efter større virksomheder, der kan hæve sin nationale profil. Masterplanen ville give mulighed for tættere udvikling, der teoretisk kunne tillade titusindvis flere medarbejdere. Og der er stadig et par uudviklede områder, inklusive hundredvis af acres i den sydlige ende af RTP, som Apple efter sigende kiggede på, før det annoncerede planer om at udvide til Austin, Texas.
Lige før jul erhvervede et mystisk firma ved navn Acute Investments LLC den jord i flere transaktioner med fonden og Fidelity Charitable Gift Fund. Investeringsgiganten havde købt grunden, før den besluttede at renovere ældre bygninger, der tidligere husede Nortel Networks Corp. Parker Poe-lobbyisten Bruce Thompson, hvis firma har repræsenteret Apple, og hvis navn var opført på Acutes ejendomsregistrering, har ikke kommenteret offentligt om transaktionen .
Under alle omstændigheder er embedsmænd opsat på at give RTP en højere profil - bogstaveligt talt. Den godkendte højde for Park Center er nu 300 fod, hvilket Levitan siger er velegnet til en 20-etagers kontorbygning eller hotel. Begreber, der er blevet kastet rundt i årenes løb, har inkluderet "Sydney Opera House" og "Epcot Center". Ikke ligefrem, men du forstår pointen.
"Så disse bygninger vil være vartegn, flyve ind i RDU, køre på 40 [eller Durham Freeway]," siger Levitan. En model er Iqvia-bygningen, en af de mest synlige strukturer langs I-40 med en højde på 150 fod. "Det giver en ret fremtrædende udtalelse på 40. Så vi kunne være hundrede fod højere end det."
Hvad med Frontier, der gik fra en ødelæggende bold-kandidat til et varmt startup-rum på vestsidens 50 acres? Det bliver der nok et stykke tid. Forbedringer af Frontier-bygningerne bliver lavet med en 10- til 15-årig horisont, før fonden skal udvide stedet og dets gadenet, siger Levitan.
Hvilket betyder, at RxDataScience har plads til at vokse, dog sandsynligvis i en anden bygning, hvis planerne om at fordoble sit antal ansatte årligt går i opfyldelse.
Det kan være ved siden af i 600-bygningen, forbundet med den forhøjede gangbro til 800, hvor RxDataScience nu har sit ombyggede lagerkontor.
"Vi plejede at bruge den bro som åben plads. Vi ville tage et par stole," siger Pickett, CEO, "og trække (dem) op på broen, og vi ville have samtaler med kunder lige der.
"Vi kalder det broen til fremtiden."