Małe firmy są kluczem do ciągłego sukcesu RTP
Data opublikowania:Autor: Dan Barkin
Larry Pickett Jr., dyrektor generalny RxDataScience Inc., miał problem typowy dla startupów: brak miejsca. Jego firma, która przetwarza dane dla podmiotów świadczących opiekę zdrowotną, zatrudniała trzech pracowników na trzecim piętrze budynku 800 przy ul. Kampus przygraniczny, zespół budynków z lat 80 Park Trójkąta Badawczego po raz pierwszy używany przez IBM, ale obecnie przekształcony w przedsiębiorcze centrum coworkingowe.
Potrzebował miejsca dla 10 dodatkowych pracowników, ale 800 zostało wynajętych. Pickett będzie musiał się przeprowadzić już po trzech miesiącach, czego nienawidził, ponieważ lubił funkowy klimat Frontier.
„Wpadłem w panikę” – wspomina. Udał się do zarządu Frontier, który przedstawił mu pewien pomysł: na pierwszym piętrze znajdował się magazyn o powierzchni 700 stóp kwadratowych.
„A ja na to: «No cóż, nie wiem, czy to wystarczy». A oni na to: „No cóż, po prostu wyburzmy ścianę i wyjdźmy trochę dalej”.
„Powiedziałem: «Weźmiemy to»”.
Odpowiedź zrobiła wrażenie na Pickettowie, który nazywa personel Frontier „kreatywnym i zorientowanym na klienta”. Ale to nie było aż tak zaskakujące.
Park Trójkąta Badawczego został zbudowany na bazie wielkości: jest to największy pod względem powierzchni park badawczy w USA, a w jego bazie zatrudnienia dominują międzynarodowe koncerny. Jednak w ostatnich latach władze parku dodały przestrzeń coworkingową, aby przyciągnąć start-upy i małe firmy.
Firma RTP została założona 60 lat temu w lasach i gospodarstwach rolnych Durham I Budzić hrabstwa. Jego Powierzchnia 7000 akrów czyni go największym podmiejskim parkiem badawczym w kraju. Teraz, po dziesięciu latach pracy nad transformacją mającą na celu utrzymanie konkurencyjności RTP jako mekki technologii i nauk przyrodniczych, związała swoją przyszłość ze start-upami takimi jak Pickett's. Mimo wszystkich swoich historycznych sukcesów, RTP stoi przed wyzwaniem gęsto zaludnionych centrów miast, preferowanych przez wielu pracowników technologicznych.
„W sumie w RTP działa około 280 firm” – mówi Scott Levitan, dyrektor generalny fundacji Research Triangle Foundation zarządzającej parkiem. „Sto z nich znajduje się teraz na Granicy. To fajnie."
Po latach opóźnień fundacja Lewitana podjęła pierwsze kroki w celu stworzenia śródmieścia dla RTP. An ekskluzywne centrum handlowe, biurowe i mieszkaniowe planowane jest w Park Center przy autostradzie międzystanowej nr 40, a budowa sklepu spożywczego i restauracji ma się rozpocząć latem tego roku. W ciągu następnej dekady urzędnicy przewidują milion metrów kwadratowych nowych biur, setki luksusowych apartamentów i kilka hoteli.
Frontier zajmuje zachodnią część 100 akrów Park Center, natomiast nowa inwestycja planowana jest po wschodniej stronie. Nowe centrum miasta będzie łatwo widoczne z autostrady I-40, mówi Lewitan.
Prywatni deweloperzy odpowiadają za część transformacji parku: firma Alexandria Real Estate Equities z siedzibą w Kalifornii zamieniła milion stóp kwadratowych powierzchni – w tym budynki opuszczone przez giganta nauki o roślinach Syngenta po przeprowadzce do nowego kampusu RTP – w domy dla wschodzących technologii rolniczych firmy. Keith Corp., deweloper z Charlotte, kupił 105 akrów pod spekulacyjną zabudowę na terenach zajmowanych niegdyś przez Chemstrand Corp., producenta AstroTurf i pierwszego korporacyjnego pracodawcę parku.
Jest też kalifornijski deweloper Karlin Real Estate, którego spółka zależna Parmer RTP kupiła ogromny kampus GlaxoSmithKline w 2017 r., po tym jak gigant farmaceutyczny skonsolidował swoje badania i rozwój w Filadelfii. Lekarski gigant wynajmuje obecnie kilka pobliskich budynków ze względu na mniejszą powierzchnię.
Parmer przekształca dawną domenę Glaxo w pełen udogodnień kampus dla firm, które chce przyciągnąć na północny kraniec RTP. Plany zakładają centrum konferencyjne, pawilon z food truckami, plac zabaw i wiele innych.
Dyrektor naczelny Parmer, Bart Olds, pierwszego dnia swojej pracy jako właściciel nadzorujący 650 akrów wyrwał bramy barierowe przy wjazdach do Glaxo. „W GSK pytają: „Co?” I zgadnij co? Nic złego się nie wydarzyło” – mówi Olds.
Bramy te stanowiły integralną część RTP, jednego z najbardziej udanych projektów rozwoju gospodarczego w historii Stanów Zjednoczonych, który obecnie zatrudnia od 40 000 do 50 000 pracowników w parku i dziesiątki tysięcy więcej w pobliskich kompleksach biurowych. Niektóre z najbardziej ikonicznych firm w dziedzinie technologii i nauki zatknęły tam swoje flagi. W jego laboratoriach pracowali laureaci Nagrody Nobla.
Ale RTP nigdy nie było miejscem, które warto odwiedzić, chyba że jesteś pracownikiem lub prowadzisz interesy. Ulubionym powiedzeniem Boba Geolasa, poprzednika Lewitana na stanowisku dyrektora generalnego fundacji, było to, że na 7000 akrów nie można kupić filiżanki kawy.
Przewrócenie statku nie było łatwe: minęło ponad sześć lat, odkąd Geolas przy wielkich fanfarach przedstawił ogólny plan rewitalizacji parku. RTP wciąż czeka na otwarcie sklepu spożywczego, natomiast Geolas opuścił sklep w 2016 r.
Historyczny sukces parku sprawia, że łatwo przeoczyć, że w jego początkach również niewiele się działo. Konsorcjum Research Triangle Institute (obecnie nazywane RTI International) powstało w 1958 roku, a po nim kilka firm. Jednak dopiero w 1965 roku Narodowy Instytut Nauk o Zdrowiu Środowiskowym ogłosił, że to nastąpi. IBM poszedł w jego ślady i te dwa ogłoszenia uwiarygodniły projekt RTP. Mimo to w latach 60. przybyło zaledwie 20 firm i organizacji badawczych. W latach 80. tempo znacznie wzrosło, a park zyskał prawie 120 kolejnych lokatorów.
Mimo całego uznania, miejsce, które rozciąga się na długości 8 mil z północy na południe, ma 2 mile szerokości i przecięte jest głównymi autostradami, łatwo przeoczyć. Budynki nie mogą być wyższe niż 50 metrów, a dużo drzew i szerokie cofnięcia sprawiają, że jest niski.
Randy Woodson, rektor Uniwersytetu Stanowego NC i członek zarządu fundacji RTP, wspomina wizytę w parku pod koniec lat 80. XX wieku, kiedy był profesorem nauk o roślinach na Uniwersytecie Purdue.
„Zawsze wydawało mi się to trochę dziwne” – mówi. „Lądujesz na lotnisku, jedziesz tam, po prostu jedziesz przez las i nagle pojawia się firma. Nie ma w tym nic miejskiego.”
Stanowi to problem, ponieważ firmy z branży technologicznej i nauk przyrodniczych coraz bardziej przyciągają rynki miejskie, gdzie ich zdaniem młodsze pokolenia pracowników chcą pracować i mieszkać.
Ale to było coś więcej. Rewolucja internetowa, która dała początek tak wielu firmom należącym do parku — takim jak gigant sieciowy Cisco Systems Inc. zatrudniający 5000 pracowników — również podważyła najważniejszy atut RTP, a mianowicie bliskość Duke, NC State i UNC Chapel Hill, czyli trio uniwersytety, od których wzięła się nazwa RTP. Dzięki możliwości komunikowania się z naukowcami za pośrednictwem wideokonferencji i poczty elektronicznej „nie trzeba tak naprawdę chodzić korytarzem, aby przyswoić tę wiedzę” – mówi Albert Link, profesor UNC w Greensboro i autor dwutomowej historii RTP .
Oprócz zwiększonej konkurencji park zbliżał się do końca swojej podstawowej misji, jaką jest sprzedaż nieruchomości, ponieważ większość gruntów została sprzedana. Woodson dołączył do zarządu po tym, jak został kanclerzem stanu Karolina Północna w 2010 r. „Od początku było jasne… że zarząd zaczął namawiać organizację i kierownictwo, aby zmienili zdanie na temat dalszego rozwoju parku”.
W 2010 roku zarząd zlecił wykonanie planu zagospodarowania przestrzennego, który sprowadził Geolasa z powrotem do Trójkąta. Geolas kierował Międzynarodowym Centrum Badań Motoryzacyjnych na Uniwersytecie Clemson w Greenville w Karolinie Południowej przez osiem lat, po dziewięciu latach spędzonych w kampusie Stulecia stanu NC.
Plan zaprezentowany w 2012 roku przewidywał wielofunkcyjną inwestycję „Triangle Commons” na północnym krańcu parku z hotelami, obiektami handlowymi, mieszkalnymi i konferencyjnymi.
Wszystko się zmieniło, gdy Geolas dowiedział się, że hotel Radisson w centralnie położonej dzielnicy Park Center jest na sprzedaż. Główną przeszkodą w zmianach, za którymi opowiadali się członkowie zarządu fundacji, był starzenie się placówki.
Fundacja nabyła 100 akrów za $17 milionów, co było znaczącą inwestycją dla organizacji, która według zeznań podatkowych miała wówczas $78 milionów aktywów netto. W lutym 2014 r. Geolas zaprezentował plan Park Center, a rok później ogłosił, że uzyskał zastaw od hrabstwa Durham i najemców parku na kwotę $30 mln na rozwój infrastruktury i otwartych przestrzeni. W pierwszej kolejności zagospodarowana zostanie wschodnia część nieruchomości. Po zachodniej stronie stare budynki opuszczone przez IBM po sprzedaży komputerów PC chińskiemu Lenovo zostaną zburzone, aby zrobić miejsce pod nową inwestycję.
Potem plany znów się zmieniły.
Po tym, jak fundacja kupiła grunty w Park Center, Geolas wybrał się z żoną na spacer po jednym ze starych budynków IBM. „Powiedziałem: «Wiesz, to nie jest zły budynek. Nie wiem, dlaczego chcemy go zburzyć. A ona na to: „No cóż, nie powinieneś”.
„I powiedziałem: «Stwórzmy tutaj odpowiednie środowisko. Stwórzmy laboratorium testowe.”
Nazwany Frontier, oferował wolną przestrzeń na parterze budynku 800, gdzie każdy mógł przyjść i otworzyć swój laptop, a także niedrogie biura dla startupów na piętrach powyżej. Byłby to dobry sposób na promowanie RTP zarówno wśród doświadczonych przedsiębiorców, którzy mogliby zarabiać na czynszu, jak i start-upów, które mają więcej marzeń niż pieniędzy. Sale konferencyjne, tablice i bezpłatny bezprzewodowy dostęp do Internetu sprawiły, że było to atrakcyjne dla obu grup.
Pomysł wypalił, głównie dlatego, że Biuro Badań Armii zostało głównym najemcą budynku 800. Umożliwiło to finansowo utworzenie bezpłatnej przestrzeni coworkingowej i wyposażenie pozostałej części budynku dla płacących najemców, mówi Liz Rooks, wieloletnia dyrektor fundacji, która przeszła na emeryturę w 2015 r. W rezultacie na pierwszym piętrze i na pierwszym piętrze znajdują się zapracowani przedsiębiorcy, którzy ze sobą współdziałają. niedostępne biura badań wojskowych na najwyższym piętrze o ograniczonym dostępie. „Jeśli nie masz magicznej przepustki, nie możesz się tam dostać” – mówi.
Sukces budynku 800 zachęcił fundację do renowacji innych pustych budynków na granicy. Budynek 600, połączony podwyższonym chodnikiem z 800, na parterze zyskał nowych najemców, m.in. Radę Rozwoju Przedsiębiorczości. CED, członek społeczności przedsiębiorców Triangle od 1984 r., był pierwszym najemcą centrum startupów American Underground w centrum Durham, ale spodobała mu się centralna lokalizacja RTP. Otwarty w maju 400 oferuje laboratoria dla start-upów z branży nauk przyrodniczych, podczas gdy w sąsiednim budynku trwają prace remontowe.
Jednym ze startupów jest firma Ricky'ego Spero, Redbud Labs, która wraz ze swoimi 13 pracownikami przeniosła się ze wspólnej przestrzeni na terenie kampusu UNC Chapel Hill. „Chcieliśmy stworzyć społeczność, którą można uzyskać ze środowiska miejskiego, z wygodą i wartością RTP. The Frontier staje się tym, co najlepsze z obu światów” – mówi Spero, który ma doktorat. uzyskał tytuł doktora biofizyki i w 2010 roku wraz z dwoma profesorami UNC założył firmę zajmującą się technologią mikrochipów.
A wszystko to miało być już dużą, pustą działką, czekającą na nową budowę w latach 20. XX wieku.
Tymczasem, choć Geolas nie jest odpowiedzialny za transformację parku – w 2016 r. zrezygnował ze stanowiska, aby kierować biurem HR&A Advisors, nowojorskiej firmy z branży nieruchomości i rozwoju gospodarczego w Raleigh – wskazuje na niektóre wyzwania. „Tablice są skomplikowane i duże tablice, takie jak [Fundacja Trójkąta Badawczego], są skomplikowane” – mówi.
Niepewność wywołana odejściem Geolasa pogłębiła się latem 2017 roku, kiedy fundacja zakończyła współpracę z firmą Hines z siedzibą w Houston, która była głównym twórcą planu rewitalizacji.
Levitan, który został następcą Geolasa w sierpniu 2017 r., dał jasno do zrozumienia, że Park Center nadal jest najważniejszym priorytetem fundacji. Wcześniej nadzorował realizację wielofunkcyjnego projektu o wartości $1,5 miliarda, sąsiadującego z Uniwersytetem Johnsa Hopkinsa w Baltimore i był dyrektorem wykonawczym ds. rozwoju nieruchomości w Georgia Institute of Technology w Atlancie.
W październiku ubiegłego roku Willard Retail, firma deweloperska z siedzibą w Chevy Chase w stanie Maryland, kupiła 12 akrów i zobowiązała się do wybudowania części handlowej. To skromny początek, ale po prawie dziesięciu latach rozmów być może w połowie tego roku rozpocznie się budowa sklepu spożywczego i restauracji, a także małych sklepów i klubu fitness po drugiej stronie ulicy.
„Wygląda na to, że zajęło to trochę czasu” – mówi prezes fundacji Smedes York, były burmistrz Raleigh i doświadczony deweloper – „i faktycznie. Ale kiedy już to zrobimy, chcemy, żeby zostało to zrobione pomyślnie i dobrze.”
Lewitan twierdzi, że do końca 2021 roku powstanie około 450 mieszkań, choć na budowę nie zgłosił się żaden deweloper. Oznaczałoby to pierwsze osiedle w RTP. Po ukończeniu, gdzieś w latach 2020., w zależności od warunków rynkowych, we wschodniej części Park Center znajdować się będą biura o powierzchni miliona metrów kwadratowych, jeden lub dwa hotele i być może 1000 apartamentów.
Z całą pewnością fundacja wciąż poszukuje większych firm, które mogłyby podnieść jej rangę ogólnokrajową. Plan generalny pozwoliłby na gęstszą zabudowę, co teoretycznie mogłoby pozwolić na zatrudnienie dziesiątek tysięcy dodatkowych pracowników. Nadal istnieje kilka niezagospodarowanych obszarów, w tym setki akrów na samym południowym krańcu RTP, którym Apple podobno przyglądał się, zanim ogłosił plany ekspansji na Austin w Teksasie.
Tuż przed Świętami Bożego Narodzenia tajemnicza firma Acute Investments LLC nabyła te grunty w wyniku kilku transakcji z fundacją i Fidelity Charitable Gift Fund. Gigant inwestycyjny kupił grunt przed podjęciem decyzji o renowacji starszych budynków, w których wcześniej mieściła się Nortel Networks Corp. Lobbysta Parker Poe Bruce Thompson, którego firma reprezentowała Apple i którego nazwa widniała w zgłoszeniu nieruchomości Acute, nie skomentował publicznie transakcji .
W każdym razie urzędnicy zamierzają nadać RTP wyższą rangę – dosłownie. Zatwierdzona wysokość Park Center wynosi obecnie 300 stóp i według Levitana jest odpowiednia dla 20-piętrowego biurowca lub hotelu. Terminy zmieniane przez lata obejmowały „Sydney Opera House” i „Epcot Center”. Niezupełnie, ale rozumiesz, o co chodzi.
„Te budynki będą zatem punktami orientacyjnymi dla osób wjeżdżających do RDU, jadących drogą 40 [lub autostradą Durham Freeway]” – mówi Levitan. Modelem jest budynek Iqvia, jedna z najbardziej widocznych budowli wzdłuż I-40, o wysokości sięgającej 50 stóp. „To dość widoczne stwierdzenie w przypadku 40. Moglibyśmy więc być o sto stóp wyżsi”.
A co z Frontier, który z kandydata do niszczenia stał się gorącą przestrzenią dla start-upów na 50 akrach zachodniej strony? Prawdopodobnie będzie tam przez jakiś czas. Ulepszenia budynków Frontier są wprowadzane w perspektywie od 10 do 15 lat, zanim fundacja będzie musiała rozbudować teren i sieć ulic, mówi Levitan.
Oznacza to, że RxDataScience ma przestrzeń do rozwoju, choć prawdopodobnie w innym budynku, jeśli zrealizują się plany podwajania zatrudnienia rocznie.
Może znajdować się obok budynku 600, połączonego podwyższonym chodnikiem z budynkiem 800, w którym RxDataScience ma obecnie przekształcone biuro w magazynie.
„Używaliśmy tego mostu jako otwartej przestrzeni. Chwyciliśmy kilka krzeseł” – mówi Pickett, dyrektor generalny, „i przeciągnęliśmy je na mostek, a tam prowadziliśmy rozmowy z klientami.
„Nazywamy to mostem do przyszłości”.